FTHBI - First-Time Home Buyer

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최근 처음으로 주택을 구입하려는 분들에게서 2019년 말에 시행된 정부의 최초 주택구매자 인센티브 FTHBI (First-Time Home Incentive)에 대한 문의를 자주 받습니다.

그런데 문제는 이 인센티브로 구입할 수 있는 주택가격이 50만불 초반으로 너무 낮아, 토론토나 벤쿠버처럼 주택가격이 비싼 지역에서는 적용되는 사례가 드물었습니다.

하지만, 다행이 캐나다에서 가장 비싼 3개 주택 시장에서 처음으로 주택을 구입하는 사람들은 FTHBI (First-Time Home Buyer Incentive)를 받을 수 있는 자격을 더 쉽게 얻을 수 있게 될 전망입니다.

2020년 가을에 캐나다 정부에서 발표한 경제성명에 따르면, 토론토, 밴쿠버, 빅토리아의 첫 구매자에 대한 자격기준을 완화하는 변경사항을 포함했습니다.

무엇이 바뀌는지 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 처음으로 주택을 구입하는 사람은 가구 소득의 최대 4.5배까지 모기지를 받을 수 있습니다. 현재는 가구 소득의 최대 4배까지 가능합니다.

예를 들어, 소득이 8만불이라고 하면, 과거에서 32만불까지 였지만, 변경될 때는 8만불의 4배인 36만불까지 모기지 대출을 받을 수 있게 됩니다.

2. 가구 소득이 15만불 이하이면 참여할 수 있습니다. 현재는 가구 소득이 12만불 이하로 제한되어 있습니다.

예를 들어, 과거에는 소득 12만불에 4대까지만 모기지가 가능했기 때문에 48만불이 최대 모기지 한도 였습니다.

하지만 변경될 때는 최대 소득 15만불에 4.5배인 67만5천불까지 모기지를 받을 수 있게 됩니다.

즉, 변경된다면 소득에 따라 최대 19만5천불까지 더 모기지를 받을 수 있게 되는 것입니다.

3. 최대 구매가능한 주택가격은 토론토, 벤쿠버, 빅토리아 세 개 지역에 한하여 최대 $722,000까지 가능해질 전망입니다.

현재는 캐나다 전역을 기준으로 최대 $505,000까지 가능합니다.

즉, 과거에 비해서 21만7천불 정도 더 비싼 주택을 구입할 수 있게 된다는 것입니다.

물론 광역토론토 평균주택가격이 2020년 11월 기준으로, 95만불이 넘는 것을 고려하면, 많이 부족한 것이 사실입니다.

하지만, 광역토론토 외곽지역을 중심으로 훨씬 많은 선택지가 생기게 됩니다.

이 변경사항은 2020년 가을에 정부 경제성명에서 발표된 것으로, 실제로 발효되는 것은 2021년 봄은 되어야 할 것으로 예상되고 있습니다.

그럼 이렇게 변경될, FTHBI (First-Time Home Incentive)의 이자와 상환은 어떨까 될까요?

구체적인 내용은 다음의 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.

First-time Home Buyer Incentive- 1부

First Time Home Buyer Incentive- 2부

다만 편의를 아래와 같이 간략하게 정리해 보았습니다. 혹시나 적용되어 혜택이 될지도 모르는 프로그램입니다. 참고가 되었으면 합니다.

1. 자격을 갖춘 구매자의 경우 정부는 재판매(Resale) 주택 가격의 5% 또는 새로 지은 주택 가격의 10%까지 다운페이를 빌려준다는 것입니다.

2. 이렇게 정부로부터 빌린, 주택가격의 5~10%에 해당하는 금액은 해당 주택에 대한 세컨 모기지로 설정됩니다. 하지만 원금과 이자를 상환할 필요는 없고, 위약금 없이 아무때나 갚을 수도 있습니다.

3. 대신 정부가 해당 주택의 자산가치의 이익을 공유한다는 의미의 공유지분모기(Shared Equity Mortgage) 성격이 강합니다. 즉, 주택가치가 상승하면 빌린 대출금의 가치도 상승하고, 반대로 주택가격이 하락하면 빌린 대출금의 가격도 하락하게 된다는 것입니다.

예를 들어, 50만불짜리 주택을 구입하기 위해서 5만불(10%)을 최소 주택구매자 인센티브로 대출을 받았다고 가정해 보겠습니다.

만약 10년 후 이 주택을 판매할 때, 해당 주택의 가치가 70만불로 상승했다면, 70만불의 10%인 7만불을 상화해야 합니다.

반면에 10년 후 주택가격이 30만불로 하락했다면, 30만불의 10%인 3만불만 상환하면 된다는 것입니다.

4. 그리고 빌린 금액은 최대 25년 안에 상환해야 하고, 해당 주택을 팔았을 때는 바로 상환해야 합니다.