도대체, Equity가 뭐 길래?

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Equity는 한국말로 하면 자산의 순수가치 정도로 해석될 수 있을 것입니다.

뭐, 이렇게 한국말의 정의를 통해서 정확한 개념을 숙지하는 것도 좋지만, 이 보다 중요한 것은 이 Equity가 부동산에서 어떻게 사용되는 지를 이해하고, 이를 통해 부동산을 이용한 부(Wealth)의 증대에 도움이 될 수 있도록 명확하게 아는 것일 것입니다.

우선 Equity가 증가하는 두 가지 경우를 살펴보겠습니다.

첫째는, 매달 모기지(mortgage payment)를 갚아 나아가면, 이에 포함된 이자(interest)와 빌린 원금(Loan’s principal Balance)이 감소하게 되는데 이는 자연스럽게 Equity의 증가로 연결됩니다.

예를 들어, 시장가격(Market Value)인 $1,000,000인 주택을 다운페이 $200,000와 모기지 $800,000으로 구입했다고 하면, 아래와 같이 다운페이한 금액인 $200,000이 Home Equity가 됩니다.

Home value $1,000,000

Mortgage balance $800,000

Home Equity $200,000

그리고 위와 같이 구입한 주택을 10년 동안 $480,000에 해당하는 이자와 원금을 잘 갚았다고 하면, 아래와 같이 $440,000만큼 Home Equit가 증가하게 됨을 알 수 있습니다.

Home value $1,000,000 + 집값 상승분

Mortgage balance $800,000 - 원금(대략 $240,000)

Home Equity $440,000

둘째는 바로 위의 사례와 같이 10년 동안 $480,000에 해당하는 이자와 원금을 잘 갚았는데, 여기에 더해서 Home value가 10년전과 비교해서 $1,000,000가 증가해서 $2,000,000이 된 경우입니다.

이렇게 되면 아래와 같이 Home Equity가 $1,440,000이 되었음을 확인할 수 있습니다

Home value $1,000,000 + 집값 상승분: $1,000,000

Mortgage balance $800,000 - 원금(대략 $240,000)

Home Equity $1,440,000

다시 말해서, 10년 동안 갚은 모기지 원금 $240,000에 오른 집값 $1,000,000을 합쳐서 $1,240,000의 Equity가 증가했고, 여기서 집을 구입할 당시의 Down Payment $200,000까지 합치면, 10년 동안 이 주택을 통해서 $1,440,000의 Equity가 만들어진 것임을 확인할 수 있습니다.

위의 두 가지 경우의 사례를 통해 알 수 있는 사실은, 1) 모기지 원금을 갚아 나아가는 만큼 Home Equity가 증가한다, 2) 주택의 시장가격이 오를수록 Home Equity가 증가한다 로 간단하게 정리할 수 있습니다.

부동산 구입은 주거의 필요성과 함께 투자라는 효율성을 함께 고려해야 합니다. Equity는 이 주거의 필요성과 투자의 효율성은 물론, 이를 활용한 자산의 유연성(Flexibility)을 증가시킬 수 있는 가장 효과적인 방법입니다.

다음 아티클에서는 이 Equity를 어떻게 사용할 수 있는지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.