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한때 많은 신규 이민자분들이 영주권을 취득하고35%의 다운페이만 하면 어렵지 않게 모기지를 받았던 시절이 있었습니다. 그리고 어떤 분들은 아직도 이 35% 다운페이 있으면 쉽게 모기지를 받아서 주택구입을 할 수 있겠다고 생각했다가, 높은 모기지의 벽에 주택구입을 포기하는 모습을 보게 됩니다.
자, 그럼 이 35%의 다운페이 조건 이외에 무엇이 필요하기에 이렇게 어려워진 것일까요?
간략하게 나열해 보면 다음과 같습니다.
1. 1년치 이자와 상환원금 그리고 재산세.
35%이상의 다운페이와 함께, 1년치 이자와 상환원금 그리고 재산세가 본인의 이름으로 은행에 입금되어 있어야 합니다. 은행에서는 일반적인 20%의 다운페이보다 높은 35%의 다운페이에 추가적으로 이 1년치 이자와 상환원금 그리고 재산세를 확인함으로써, 신규 이민자이기에 부족한 소득원이 보완되기를 원하는 것입니다.
2. 신규이민자의 소득이 상승할 가능성.
많은 경우 신규이민자는 캐나다의 첫 직장에서 높은 임금을 받지 못합니다. 대부분 언어문제와 한국에서의 경력이 제대로 연결되지 않아서, 가장 낮은 직급에서부터 경력을 시작하게 되기 때문입니다.
물론, 은행에서는 신규 이민자의 이런 현실을 어느정도는 인정하고 있습니다. 다만 현실은 낮은 직급에서 일하게 되었는데, 향후 몇 년 후에는 연봉이 얼마나 올라갈 수 있는지 그 가능성을 확인하려고 합니다.
즉, 지금의 소득으로는 모기지 비용이 감당이 되지 않기에 위에서 잠깐 언급했던 1년치 이자와 상환원금 그리고 재산세가 계좌에 있다는 것까지는 확인을 했는데, 이후의 모기지 원금과 이자를 잘 상환할 수 있는지 자꾸 확인하고 싶어한다는 것이죠.
따라서, 현재의 소득과 직책이 향후 어떻게 얼마나 발전해서, 모기지 상환에 필요한 소득까지 도달할 수 있다는 가능성을 보여주어야 합니다.
3. 다운페이 출처 증명과 한국에서의 경력 연관성.
위에서 처음부터 언급한 35%다운페이에 대한 출처를 밝혀야 하는데, 예를 들어서 한국의 주택을 판매했다면 한국의 주택을 처분한 내역을 보여주어야 할 수도 있는 것이죠. 또한 은행에 따라서 조금씩 규정이 다릅니다만, 이 35%의 다운페이 자금이 본인이 만든 자산이 아니라 부모나 직계가족으로부터 받은 Gift는 적용이 되지 않는 경우도 많습니다.
그 이유는 신규이민자의 많은 경우가, 한국에서의 경력을 바탕으로 캐나다 영주권을 취득하고, 이 경력이 결국은 장기적으로 캐나다 경력에 긍정적으로 작용하기 때문입니다.
이런 의미에서 신규이민자 모기지 프로그램을 시청하는 시점에서의 직업의 종류와 숙련도나 급여가 한국에서의 경력과 어떤 연관성을 가지고 있는지, 그 맥락은 은행은 확인하고 싶어 합니다.
자, 지금까지 기존의 신규이민자 모기지 프로그램의 기준을 간략하게 살펴보았습니다. 그런데, 아마 눈치가 빠르신 분들을 느끼셨을 것인데요, 그건 바로 다운페이 35%이상과 1년치 이자와 상환원금 그리고 재산세 확인을 제외하고는… 똑 부러지는 명확한 기준이 없어 보인다는 것입니다.
일적으로 모기지 승인을 받을 때 가장 중요한 것이 소득인데, 이 신규이민자 모기지 프로그램에서는 소득이 있어야 하지만, 정확하게 얼마라고 명시가 되어 있지 않으니까요.
그래서 많은 사람들이 혼돈하고 오해가 많은 것이 사실입니다만, 뒤집어 놓고 생각하면 이 명확하지 않은 부분이 기회로 작용할 수 있습니다.
실제로 최근에 완화된 신규이민자 모기지 프로그램을 살펴보면, 완화된 부분이 이 명확하지 않은 틈새에 보다 많은 융통성을 부여하고 있는 모습을 확인 할 수 있습니다.
이 융통성이 커진 완화된 부분을 살펴보면 간략하게 다음과 같습니다.
우선, 소득증명과 풀타임으로 근무하고 있다는 증명이 기존의 승인기준에 비해서 완화된 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 두번째는 위에서 잠깐 언급했던 앞으로 상승할 소득의 가능성을 보여주어야 하는 기준이 다소 완화가 되었고, 이 부분이 부족할 때는 추가적인 자산증명으로 이를 보충할 수 있게 되었다는 점입니다.
여기에 한가지 더 추가하면, 이런 신규이민자 프로그램의 완화가 1차 금융기관 뿐만 아니라, 2차 금융기관에서 시행되고 있다는 점을 들 수 있겠습니다.
다만 한가지 기억해야 할 것은, 기존의 모기지 승인기준은 그대로 유지되고 있다는 것입니다. 따라서, 기존의 모기지 승인기준에서 명확하지 못했던 부분들이 될 수 있으면 신규이민자 모기지 대출상품의 승인을 거부하는 요인으로 작용했다면…
최근의 완화된 상황에서는 기존의 그 명확하지 못했던 부분들이 가능하면 승인을 받을 수 있도록 바뀌었다는 것입니다.
즉, 한동안 해당 은행에서 신규 이민자 모기지 대출상품을 열심히 많이 팔기 위해서, 최대한 팔 수 있는 방향으로 승인기준이 개정되었다고 보면 좋겠습니다.
모기지가 필요하신 신규 이민자분들에게 이 칼럼이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
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