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이번 칼럼에서는 최근 규정이 완화된 3가지 모기지 정책을 바탕으로 현재 캐나다 부동산 시장의 진행방향을 Buyer 중심으로 살펴보겠습니다.
우선 완화된 3가지 모기지 규정은 다음과 같습니다.
1. 모기지 보험으로 주택구입, 상환 기간을 25년=>30년
2. 모기지 보험으로 주택구입, 주택가격 한도를 1M=>1.5M
3. 모기지 스트레스 테스트, 신규모기지에는 적용되지만, 갱신(Renewal)에서 적용되지 않는다.
1. 상환기간 25년에서 30년으로 연장.
다운페이가 부족하여 모기지 보험을 이용하여 주택구입을 하려는 First Time home Buyer에게 모기지 상환기간을 25년에서 30년으로 연장 되었습니다. 구체적인 실행안은 12월 중순이 되어야 보다 명확하게 알겠습니다만, 일단 이와 같은 상황기간의 연장은 Buyer의 Monthly Payment의 감소가 가능하게 합니다.
예를 들어, 연봉이 10만불이면 연봉에 대한 주택관련 비용(모기지, 재산세, 관리비, 유틸리티 등)이 39%을 넘으면 안되도록 규정하고 있습니다. 즉, 연봉에서 주택관련 비용으로 39%이상이 지출된다면 해당 주택을 감당하기 어렵다고 판단하게 되는 것입니다. 따라서, 상환기간이 25년에서 30년으로 증가하면, Monthly Payment가 감소하게 되므로 더 많은 모기지를 빌릴 수 있게 됩니다. 물론, 모기지를 오래 빌리게 되는 만큼 총이자액을 증가하는 단점이 발생하게 되죠.
2. 주택가격 한도 100만불에서 150만불로 상향조정.
두번째로 기존의 1M에서 1.5M으로 주택가격 한도가 증가했으니, 간단하게는 모기지를 더 받을 수 있게 되었고 볼 수 있겠습니다.
그렇다고 증가된 최대 한도액 1.5M까지의 주택을 구입하는 사람들을 많이 않을 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 140만불 모기지를 빌리려면 연소득이 30만불은 되어야 하는데…캐나다 온타리오에서 30만불에 세금을 빼면 대략 17만불이 되니, 세후 급여가 한달에 14000불 정도가 되겠습니다.
여기서 140만불 모기지를 30년 상환에 4.5% 이자율로 빌린다면, 매월 Monthly Payment만 7000불 이상이 지출되게 됩니다. 즉, 매달 주택관련 비용 중에서도 모기지비용으로 만 한달 급여의 반이 나가게 되고, 여기에 재산세와 유틸리티까지 계산하면, 매달 주택관련비용으로 8000불은 지출하게 되겠습니다.
그럼 결국 연봉 30만불을 벌어도, 매달 사용할 수 있는 급여 금액은 6000불 밖에 되지 않습니다.
따라서, 1.5M까지는 힘들겠지만, 기존의 1M가 살짝 넘는 1.1M-1.2M의 주택 주택유형에 많은 수요가 몰릴 것으로 예상됩니다.
그래서 실제로 최근 많은 건설사들이 이 가격대의 타운하우스 틈새를 노리고 많은 프로젝트를 추진하고 있는 모습입니다.
즉, 예전에 1M 바로 밑으로 심했던 경쟁이 1.2M까지 상승된 선에서 진행될 가능성이 크겠습니다.
3. 모기지 리뉴얼할 때 스트레스 테스트 적용하지 않음.
마지막으로 변경되는 스트레스 테스트에 대해서 살펴보면, 신규 모기지 신청시 현재 모기지 이자율에 2%를 더해서 진행했던 심사가, Renewal(갱신)에서는 없어지면서 모기지 갱신이 예전보다 쉬워질 것으로 보입니다.
따라서 많은 바이어들이, 어떻게 된 신규모기지를 얻으려고 할 것이고, 여기서 고객을 확보하려는 모기지 은행들이 계속해서 공격적인 이자율의 모기지 상품을 내놓으면서 고객 유치에 나서고 있는 모습입니다.
다만, 행정당국의 취지와는 달리, 은행의 입장에서는 모기지 갱신 쇼핑을 하는 사람들의 옥석을 가리기 위한 새로운 자체적인 규정들을 내놓을 가능성이 크겠습니다. 낮아진 문턱에 신규고객을 유치하는 것은 좋지만, 그 신규고객이 은행의 입장에서 불량하다면 큰 골칫거리가 될 것이니깐요.
자, 그럼 이렇게 변화하는 시장 상황에서 바이어들은 어떻게 해야 할까요? 우선 바뀌는 모기지 정책들이 실제로 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 정확하게 파악하고 이를 바탕으로 전략을 세워야 하겠습니다.
따라서 눈치를 보면서 바뀌는 시장에 적응하는 것이 아니라, 정확한 목적을 바탕으로 나에게 필요한 틈세시장을 만들어 가야 할 것입니다. 즉, 수동적인 자세가 아닌, 나 자신을 중심으로 능동적인 개척해 가는 사람에게 기회가 있을 것입니다.
이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.
감사합니다.
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