상환기간과 계약기간,

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모기지에 대해서 상담을 하다 보면, 나름 한참을 이야기 했는데, 고개를 갸웃 둥 하는 경우가 종종 발생합니다. 그렇게 얘기를 하다가 어디서 정확하게 이해가 되지 않았는지 맞추어 보면 많은 분들이 상환기간 과 계약기간 을 혼돈하고 있다는 걸 알게 됩니다.

돈을 빌렸으면 갚아야 할 상환기간이 있는 것은 당연한데, 여기에 계약기간이 있고, 게다가 이 계약기간 과 상환기간 이 다르기에 혼돈이 되는 것이죠.

모기지 전문가에게는 너무 쉽고 당연한 개념입니다. 그래서 일반인들은 물어보기도 쉽지 않습니다. 너무 당연하다는 듯이 사용하니, 물어 보는 것이 망설여 지기까지 한 것이죠.

상환기간 과 계약기간의 차이

오늘은 이 상환기간과 계약기간의 차이를. 정리해 보겠습니다.

상환기간은 보통 25년 또는 30년과 같이 긴 시간동안 빌린 모기지를 모두 갚게 되는 총 시간을 의미합니다. 밑의 도표를 보면, 모기지를 56만불 빌렸을 때, 상환기간은 25년으로 했느냐 30년으로 했느냐에 따라서 월납부금액과 총이자에서 차이가 나는 것을 확인할 수 있습니다.

즉, 상환기간이 길어지면, 갚아야 시간이 늘어나기 때문에 매월 지불해야 하는 월납부금액은 줄어들게 됩니다.

반면 그 만큼 원금을 오랜 시간 동안 상환하는 것이니 만큼 총이자금액은 증가하게 됩니다.

매월 월납부금이 줄어들기 때문에 모기지를 빌린 사람의 부담이 줄어들기는 하지만, 결국적으로는 은행에게 이자 수익금을 늘려주는 결과를 초래합니다.

참고로 30년 상환기간은 20%이상 다운페이를 한 경우에만 가능하고, 20%이하로 다운페이를 했다면 최대 25년까지 상환기간을 적용 받을 수 있습니다.

그런데, 이와 같은 25년 또는 30년의 상환기간 동안 한 은행과 거래할 필요는 없습니다.

아니 필요가 없다는 것 보다, 그래서는 안 된다고 말하는 것이 더 정확합니다.

왜냐하면, 이자율을 경제상황에 따라서 변화합니다. 경기나 나쁘면 하락하고 좋으면 올라갑니다. 여기에 개개인의 재정상태도 변화합니다.

여유가 있으면 일정 금액을 미리 할 수도 있습니다. 이런 이유에서 빌린 상환기간이 25년 또는 30년이라도, 이 상황기간을 보다 작은 시간단위로 나누어 계약을 하게 됩니다.

30년 상환기간과 5년 계약기간

예를 들어, 30년 상환기간 (Amortiazation)으로 모기지를 빌리기로 했는데, 5년이라는 계약기간 (Term)으로 계약을 했다면, 해당 계약조건으로 30년을 상환하는 것이 아니라, 계약기간 5년 동안 유효하다는 것입니다.

이 계약기간 5년이 지나면 다른 조건의 다른 은행과 새로운 30년 상환을 전제로 다시 5년 이라는 계약기간(Term)으로 계약할 수 있습니다.

그리고 이 계약조건은 짧게는 한달에서 10년 이상도 가능합니다.

하지만, 앞에서 언급했듯이 너무 길면 총이자금액이 너무 올라가고, 너무 짧으면 이자율은 물론 월납입금이 기하급수적으로 늘어나기 때문에 많은 경우 5년이라는 계약기간을 사용하게 되는 것입니다.

또한 이 계약기간 동안 변동 이자율 또는 고정이자율로 이자율을 정해서 이자를 지불하게 되고, 이에 따라 계약해지에 따른 위약금도 달라집니다.

그런데 여기에 한 가지 불 합리적인 사실이 숨어 있습니다.

아시는 분들은 아시겠지만, 25년 상환기간 동안 모기지를 빌린 사람은 원금과 이자율을 매달 함께 상환합니다.

많은 분들이 알고 계시듯이, 이때 모기지를 갚아 나갈수록 이자비율은 줄어 들게 됩니다.

옆의 그래프를 보면, 처음에는 모기지 비율이 높다가 시간이 지나면서 원금의 비율이 올라가는 것을 알 수 있습니다.

적어도 5년은 지나야 이자율 대비 원금이 2배까지 늘어납니다.

그러니깐 5년 마다 새롭게 계약을 하게 되면, 가장 비싼 이자비율이 적용되는 기간에 이자를 지불하는 꼴이 됩니다.

그렇다고, 이자율이 낮아졌는데.. 기존의 높은 이자를 주고 계약을 유지하기에는 낮아진 이자율이 너무 유혹적입니다.

게다가 계약기간도 만료되었다면 더 하겠죠..

결국 은행은 절대 손해를 보지 않습니다.

25년 30년 상환기간 동안 한 은행과 계속계약을 한다면… 5년 단위로 계약하는 것에 비하면 시간이 지날수록 이자율 비율을 낮아지는 효과가 있습니다.

하지만, 잡아 놓은 물고기에 밥을 주지 않는다는 말도 있듯이, 은행은 기존 고객에게 가장 저렴한 이자율을 제공하지 않습니다.

5년이 지나고 같은 은행과 재계약을 한다면, 특별한 경우가 아닌 모기지 시장에서 가장 낮은 이자율이 아닌, 해당 은행에서 공시하는 이자율을 제시 받게 됩니다.

이런 이유에서 우리는 모기지에 대해서 보다 정확하게 알 수 있도록 노력해야 합니다. 상환기간 과 계약기간 의 차이를 이젠 이해하셨나요?

별것 아닌 듯하지만, 의외로 많은 것들이 숨어 있습니다.