스트레스 테스트(Stress Test) 정확하게 알고 계시나요?

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많은 분들이 스트레스 테스트는 많이 들어 보셨을 것입니다. 모기지 받기 위해서는 필요한 일종의 테스트라는 것도 대부분의 분들이 알고 계십니다. 하지만, 모기지 상담을 해 보면, 이 스트레스 테스트에 대해서 정확하게 알고 계신 분들을 굉장히 드물다고 볼 수 있습니다.

물론, 이 스트레스 테스트를 정확하게 몰라도 모기지를 받는 데는 별 문제가 없습니다. 다만, 말 그대로 테스트 이기 때문에 이 스트레스 테스트를 왜 통과하지 못했는지? 또는 어떻게 하면 이 스트레스 테스트를 통과할 수 있는지? 그러기 위해서는 내가 무엇을 준비해야 하는지 알게 된다면, 생각보다 모기지 진행이 덜 어려울 수도 있겠습니다.

따라서 이번 칼럼에서는 스트레스 테스트에 핵심을 몇 가지 공유해 보려고 합니다.

우선, 모기지 스트레스 테스트라고도 알려진 이 스트레스 테스트는 캐나다의 잠재적 주택 소유자가 모기지를 얻기 전에 통과해야 하는 재무 평가라고 볼 수 있습니다. 이는 캐나다인들이 본인이 감당할 수 있는 것보다 더 많은 빚을 지지 않도록 하기 위한 노력의 일환으로 캐나다 금융감독원(OSFI)에 의해 도입되었습니다.

즉, 스트레스 테스트에서는 잠재적 주택 소유자가 자신이 신청한 이자율보다 더 높은 이자율로 모기지 지불금을 지불할 수 있음을 증명해야 합니다. 이 더 높은 이자율은 일반적으로 캐나다 은행의 5년 기준 이자율이나 대출기관이 제공하는 이자율보다 2% 높은 이자율 중 더 높은 이자율을 기준으로 하게 됩니다. 따라서 이 테스트의 목적은 향후 이자율이 상승하더라도 주택 소유자가 모기지 지불을 처리할 수 있는지 확인하는 것이 되겠습니다.

그리고, 스트레스 테스트는 고금리 주택담보대출을 원하는 모든 잠재적 주택 구입자에게 적용됩니다. 여기에는 첫 주택 구입자 뿐만 아니라 기존 주택담보대출을 재 융자하거나 대출 기관을 바꾸려는 사람들도 포함됩니다.

하지만, 많은 분들이 모르시고 있는 사실이, 현재 모기지를 받은 대출 기관을 통해 모기지를 갱신하는 기존 주택 소유자는 일반적으로는 스트레스 테스트를 받지 않습니다. 어떻게 보면 불행하게도 이것이 유일한 예외 조항입니다만, 지금과 같이 고금리 모기지 갱신을 걱정하고 계신분들에게도 다행이라고 할 수 있겠습니다. 다만, 새로운 대출 기관으로 전환하거나 재 융자하거나 신용 한도를 취득하는 기존 주택 소유자는 모두 일반적으로 스트레스 테스트를 받게 됩니다.

또한 만약 본인의 소득이 너무 낮거나 충분한 소득원이 있다는 증거를 제시할 수 없는 경우, 대출 기관은 주택을 구매하는 데 필요한 자금 제공을 거부할 수 있습니다. 이런 일이 발생하는 경우 차용인에게는 몇 가지 옵션이 있습니다. 우선 구매 가격이 더 낮은 주택을 찾는 것이 가장 효과적입니다. 이는 대출 요건이 더 가볍다는 것을 의미하기 때문입니다. 그리고 모기지의 특정 요소를 수정할 수 있는 대체 모기지 대출 기관을 찾아볼 수도 있지만, 일반적으로 A 등급 대출 기관보다 이자율이 더 높습니다. 또한 모기지 상환에 대한 신용 위험과 책임을 맡을 공동 서명자를 찾는 옵션도 방법이 될 수 있겠습니다.

자 그럼, 주택 구입을 계획 중이고 스트레스 테스트를 받게 될 경우, 성공적으로 통과하는 데 도움이 되는 몇 가지 팁은 공유해 보도록 하겠습니다.

우선 더 많은 다운 페이먼트를 위해 저축이 필요합니다. 어떻게 보면 당연한 말 처럼 들리지만, 실제로 가장 확실한 방법입니다. 다운 페이먼트가 높을 수록 스트레스 테스트를 통과할 확률이 높아집니다. 또한 다운 페이먼트가 높을수록 월 모기지 페이먼트도 낮아질 수도 있습니다.

두번째는 기타 부채를 최대한 줄여야 합니다. 대출 기관은 귀하가 모기지를 감당할 수 있는지 결정할 때 소득 대비 부채 비율을 살펴봅니다. 다른 빚을 갚거나 줄이면 스트레스 테스트를 통과할 확률이 높아질 수 있습니다.

마지막으로는 공동 서명자를 고려할 수 있겠습니다. 모기지에 공동 서명할 의향이 있는 가족이나 친구가 있는 경우, 그들의 소득과 신용 점수도 고려되므로 승인 가능성이 높아질 수 있습니다. 다만, 이 경우, 공동 서명자도 모기지 신청자와 똑 같이 모두 소득과 신용기록 서류들을 제출해야 합니다.

스트레스 테스트는 어려워 보일 수 있지만 캐나다 주택 소유자가 감당할 수 있는 것보다 더 많은 빚을 지는 것을 방지하기 위한 좋은 의도로 시행되었습니다. 그리고 실제로 이와 같은 스트레스 테스트 덕분에, 지금과 같이 급격하게 상승한 고금리 상황에서도 부작용이 덜 한 것 또한 사실입니다.

참고로 한가지만 더 말씀드리면, 위에서 언급된 스트레스 테스트를 통과하기 위한 팁이 부분적으로 도움은 되지만, 해당 사항들이 해결되었다고 해서, 모기지 승인을 바로 받을 수 있게 되는 것을 아닙니다.  무슨 말인가 하면, 스트레스 테스트는 모기지 신청자의 소득은 물론 부채와 신용기록이 함께 작용한다는 것입니다. 아무리 소득이 좋아도, 일정 수준 이상의 부채가 있다면, 그 많은 소득도 다 소용이 없어집니다. 또한 누구나 모기지를 준비하면서 재정적으로 부족한 부분이 있을 수 밖에 없습니다. 이와 같이 부족한 부분을 보완할 수 있는 방법이 있으면 좋겠지만, 실제로는 보완할 수 없는 경우가 더 많습니다. 예를 들어, 성공적인 비즈니스를 하시는 분들이 아니면, 소득을 단기간에 확 끌어 올릴 수 있는 사람은 거의 없습니다. 또한 다운페이를 만드는 데도 많은 시간이 필요합니다.

따라서, 모기지 신청자가 개선시킬 수 있는 재정 상황과 그렇지 못한 상황들을 스트레스 테스트라는 기준을 통해서 명확하게 할 수 있다는 것입니다. 그리고, 이 기준을 바탕으로 어떤 부분에서 보완을 할 수 있는지도 계산할 수 있는 기회를 제공하는 역할을 스트레스 테스트가 한다는 것입니다.

스트레스 테스트를 잘 사용하면, 안 될 것 같은 모기지도 가능할 때가 있습니다.

이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 마음입니다.

지금까지 읽어 주셔서 감사합니다.