모기지 에이전트에게

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모기지 상담을 하다 보면 대부분의 고객분들이 먼저 물어보는 것 두가지 가 있습니다.

첫번째는 얼마까지 모기지가 가능하냐? 와 둘째는 가장 저렴한 이자율이 얼마냐? 는 질문입니다

어떤 이유에서 대출을 받게 되든지 간에 자신이 빌릴 수 있는 액수의 한도와 이자율을 정확하게 파악하는 것은 중요합니다. 하지만, 많은 분들이 가장 중요한 위의 두 가지 부분만 중점을 둔 나머지 미처 챙기지 못하는 항목들도 있습니다.

오늘은 별로 중요하지 않은 것 같지 않지만, 때로는 대출한도액과 이자율 보다 중요할 수 있는 모기지 에이전트에게 꼭 질문해야 할 5가지에 대해서 나열해 보고자 합니다.

1. 모기지 사전승인(Per-approved)이 필요한가요?

많은 분들이 알고 있듯이 주택을 구입할 때, 모기지 사전승인을 받아 두면 그렇지 못한 Buyer에 비해서 유리할 수 있습니다. 일단 해당 주택을 구입할 수 있는 금전적 여력이 충분하다고, Seller측에서 긍정적으로 판단할 수 있기 때문입니다.

여기에 요즘과 같이 수요에 비해서 공급이 부족한 부동산 시장에서 빈번하게 발생하는 멀터오퍼 상황에서 모기지 사전승인은 본인에게 적당한 수준의 모기지 대출 한도를 제한해 주는 역할도 합니다.

다시 말해서, 멀티오퍼 경쟁에서 해당 주택을 구매하기 위해서 자신의 예산범위를 무리하게 초과할 수 있는 가능성을 조절하는 기준으로 사용될 수 있다는 것입니다.

멀터오퍼상황에서 어렵게 그리고 많이 무리해서 해당 주택을 구입하고 이 뒷감당 때문에 힘들어 하시는 분들이 의외로 많습니다.

그리고 2~3개월 동안 사전승인으로 받은 이자율을 보장 받을 수도 있게 됩니다.

하지만, 이와 함께 반드시 알아 두셔야 할 것이 있습니다. 이 사전승인은 말 그대로 사전승인이기 때문에 모기지 대출을 해주는 은행이 제시하는 많은 컨디션을 수용해야 한다는 것입니다. 즉, 은행의 제시한 조건을 클로징까지 충족시키지 못한다면, 클로징 하루 전날 승인이 취소될 수도 있게 됩니다.

게다가 많은 이 사전승인은 은행 담당자들에게 모기지 대출신청을 검토하는 업무를 두 번 이상하게 되는 번거로움을 가져다 줍니다. 이런 이유에서 때때로 사전승인을 꼼꼼하게 진행하지 않는 경우도 많이 발생합니다. 그리고 이에 대한 불이익은 모기지 신청자에게 전가됩니다.

따라서, 모기지 사전승인이 본인에게 필요한지, 그렇지 않은지를 명확하게 확인해야 합니다.

2. 현재 가장 저렴한 이자율이 아닌, 나에게 가장 유리한 이자율은 얼마인가?

많은 분들이 여러 광고매체를 통해서 접한 시중의 가장 낮은 모기지 이자율에 자신을 맞추려고 하십니다. 물론, 저렴한 이자율이기에 더 역시 충분히 공감은 합니다.

하지만, 그전에 생각해 보아야 할 것이 현재와 그리고 앞으로의 본인의 재정상황입니다.

예를 들어, 많은 경우 5년 고정 이자율은 1년 고정 이자율 보다 높습니다.

그리고 대개의 경우 변동 이자율이 고정이자율 보다는 낮지만 모기지 승인을 받기 위해서는 스트레스 테스트와 같이 실제 모기지 이자율 보다 높은 이자율을 감당할 수 있는 소득이 뒷받침되어야 합니다.

또한 다운페이 20%를 못하게 되면, 모기지 보험을 들어야 하지만, 이 덕분에 모기지 이자율이 상대적으로 낮아지는 측면도 있습니다.

이와 같이 다양한 상품의 이자율 중에서 본인의 상황에 가장 잘 부합되는 것으로 찾기 위해서는, 본인의 상황을 정확하게 모기지 에이전트에게 전달하는 것이 중요합니다.

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3. 원금상환(Prepayment Privilege)을 더 빨리 할 수 있는가?

어떤 분들은 매달 원금과 이자를 갚아 나가기도 빠듯하다고 하십니다. 네, 사실 이 원금과 이자만 잘 갚아가는 것도 때로는 쉽지 않을 수 있습니다.

하지만, 예측할 수 없는 세상을 살 보면 생각지도 못했던 목돈이 생길 때도 종종 있습니다. 이 목돈을 기분 좋게 쓰는 것도 좋지만, 여건이 된다면 기회가 될 때 마다 모기지 원금을 조금씩 갚아 나간다면 어떨까요? 티끌 모아 태산이라고 이자 몇 천불을 어렵지 않게 절약할 수 있습니다.

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4. 계약기간 안에 해지하게 되면, 얼마의 위약금(Penalty)을 내야 하는가?

많은 분들이 처음 주택을 구입하시면서 모기지를 받으실 때, 당연히 해당 모기지 계약기간(Term)동안은 별다른 변동이 없을 것을 생각하시고 크게 고려하지 않으시는 경향이 있습니다.

하지만, 뜻하지 않는 상황이 발생하여 해당 주택을 팔아야 하거나, 재융자(Refinance)을 받게 된다면 위약금을 지불해야 합니다.

다행이 변동금리 모기지를 선택하셨다면 대개의 경우 3개월치의 이자로 위약금을 해결할 수 있지만, 고정금리 모기지를 사용하고 계셨다는 경우에 따라 어렵지 않게 만불이 넘는 위약금을 지불해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

이 모기지 위약금에 대한 계산방법은 금융기관마다 조금씩 다르기 때문에 반드시 모기지 에이전트에게 확인을 요청해야 합니다.

5. 잘 이해가 되지 않는데 다시 한번 설명해 주실래요?

대부분의 일반인에게 주택구입은 인생에 있어서 가장 큰 구매이자 투자입니다. 게다가 계약기간을 어떻게 하느냐에 따라서 달라지기는 하지만, 향후 25년 동안 이자를 지불해야 하는 큰 자금을 빌리는 과정입니다.

본인이 사용하게 될 모기지 상품에 대해서 정확하고 세부적으로 이해해야 합니다.

만약 조금이라도 이해가 되지 않는 부분이 있다면, 모기지 에이전트에게 완전히 이해가 될 때까지 질문해야 합니다.