모기지 준비시

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최근 계속해서 하락세인 주택시장에서 많은 바이어분들이 추가 하락을 기대하면서, 주택구입 시점을 미루고 있습니다. 이런 상황에서 제가 모기지 준비의 필요성을 강조하면, 많은 분들이 다운페이에 사용할 돈만 있으면 되지 무슨 준비가 더 필요하냐고 하십니다. 물론 일리도 있는 말씀입니다만, 이건 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.

따라서 오늘은 주택구입을 위해서 모기지를 준비하면서 가장 중요한 필수 사항 몇 가지를 확인해 보도록 하겠습니다.

1. 모든 자금의 3개월 증명.

모든 은행은 주택구입에 사용할 다운페이 자금이 본인의 은행계좌에 3개월 이상 보관되어 있었는지를 확인하려고 한다. 가장 큰 이유로는 범죄조직의 자금세탁 등의 목적으로 부동산거래가 이용되는 것을 막고, 본인의 자금이 아닌 다른 사람으로 빌린 경우에 대한 은행의 위험도를 낮추기 위함이라고 볼 수 있다.

이런 이유 등으로 인해서, 다운페이에 사용할 자금은 본인 또는 배우자 이름의 계좌에, 최소 클로징 2주 전까지 3개월 이상 보관되어 있었음을 증명해야 한다. 또한 이를 증명하는 과정에서, 은행의 심사에서 의심을 살 수 있는 출처를 알 수 없는 내역이 있을 경우에는 이를 충분히 설명할 수 있어야 하고, 이에 대한 증명도 가능해야 한다.

예를 들어, 예전에 어떤 분이 다운페이에 사용할 자금의 3개월 내역을 출력해 오셨는데, 한 달에 1~2번씩 몇 천불씩 자금이 이체되었다가 빠져 나간 기록이 있었다. 이와 같은 경우, 은행에서는 해당 자금이 다른 사람에게서 빌렸다고 갚은 것으로 간주할 수 있고, 결국에는 최종적으로 필요한 다운페이 금액에서 이 부분을 차감하게 되어, 원활한 클로징을 할 수 없게 되기도 한다.

여기에, 주택구입을 위해서 오퍼(Offer)를 쓰고 계약이 체결된 이후에 셀러에게 입금하는 Deposit의 경우, 3개월 증명의 기준일은 해당 Deposit이 인출된 날을 시점으로 3개월 전의 기록이 된다. 따라서 Deposit를 지불하고 대략 1~2개월 이후에 클로징을 한다는 사실을 고려해 볼때, Deposit을 사용할 자금은 클로징 시점에서 최소 4~5개월 전 부터는 본인의 계좌에 입금되어 있어야 한다는 것이다.

물론 Gift의 경우에는 위와 같은 자금의 3개월 이상 체류 기록이 필요하지 않다. 왜냐하면, Gift는 빌린 돈이 아닌, 가족에게 댓가 없이 선물로 받은 금액이기 때문이다. 하지만, Gift를 사용할 경우에는 해당 자금의 출처가 중요하게 된다.

예를 들어서, 한국의 부모님이 한국의 부모님 계좌에서 5만불 이상의 자금을 Gift로 받아서 다운페이로 사용할 경우를 살펴보다. 이와 같은 경우에는, 일단 부모님과의 가족관계 증명과 부모님 계좌에서 해당 금액이 3개월 이상 체류했는지 등의 모든 과정을 영문으로 증명할 수 있어야 한다. 여기서 한국에서 캐나다로 송금하면서, 외환거래법에 적용을 받고, 금액이 커질 경우에는 증여세에 적용이 될 수도 있게 된다. 여기에, 처음에는 자식에게 도움이 되고자 했던 부모님의 마음이, 이 모든 과정을 영문으로 증명하기 위해서 고생하시다가 의도치 않게 포기하는 상황으로 까지 발전되는 경우도 종종 있다.

따라서, 다운페이에 사용할 자금은 그 출처를 정확하게 확인하고 기본적으로 3개월 이상 본인의 계좌에 있었음을 증명해야 한다는 사실을 기억해야 하고, 혹시 모를 상황을 고려하여 모기지 전문가에게 검토를 받아 두는 것이 안전하겠다.

2. 신용점수 보다 중요한 신용기록.

대부분의 사람들이 신용점수의 중요성은 알면서, 신용점수의 산정기준이 되는 신용기록의 관리에는 무관심한 모습을 볼 수 있다. 물론 장기간의 연체와 같은 사례가 아니라면, 신용점수와 기록에 크게 걱정할 필요는 없다. 하지만, 간혹 전혀 생각하지 못했던 부주의에서 신용점수에 나쁜 영향을 주거나, 부채로 잡혀서 모기지 대출에 부정적인 요인으로 작용하기도 한다.

예를 들어서, Line of Credit로 일부 자금을 사용했는데, 우연히 은행에 방문했더니, 왜 이렇게 비싼 이자율로 돈을 빌려쓰냐면서 보다 저렴한 이자율의 상품으로 바꿀 수 있다는 제안을 받을 수 있다. 이와 같은 경우, 해당 상황에 따라 많이 달라지기는 하지만, 경우에 따라서는 Line of Credit이 아닌 정규대출로 신용기록에 변경되어 기록됨으써, 나중에 모기지 대출에 불리하게 작용될 수도 있다.

따라서, 주택을 구입할 계획이라면, 본인의 신용기록을 일찌감치 확인하여 점검하고 이를 바탕으로 모기지 계획을 세우는 것이 효과적이다.

3. 수많은 은행의 상품.

많은 분들이 잘 알고 있듯이, 은행은 절대로 손해보는 장사를 하지 않는다. 따라서, 은행측에서 예측할 수 없는 외부적인 변동성에 따른 경제상황 변화에 따라서, 굉장히 유동적인 다양한 모기지 상품을 만들어 판매하기도 한다.

예를 들어서, 많은 은행들은 Exception 조항을 적용하고 있다. 무슨 말인고 하면, 전반적인 재정 상태는 좋은데, 한가지 작은 요인 때문에, 해당 은행의 모기지 심사기준에 불합격되는 경우에 이를 예외조항으로 허용해 주는 것이다. 물론 이 예외조항에 해당이 되려면, 관련된 많은 보충서류를 제출해야 하고 해당 은행으로 부터 받아들여 지지 않을 때로 많다. 하지만, 때때로 이 작은 가능성이 불가능해 보였던 모기지를 가능하게도 한다. 또한 많은 경우, 세금 보고한 소득이 아닌, 비즈니스 소득(은행잔고로 소득증명)을 바탕으로 모기지를 신청하는 경우, 1% 정도의 Lender Fee를 지불하게 된다. 하지만, 비록 비즈니스 소득이라도 재무 건전성이 높고, 채무비율이 낮다면 이 Lender Fee를 면제 받을 수도 있다.

이와 같은 수 많은 은행 상품 중에서 본인에게 딱 맞는 상품을 찾아내려면, 기본적으로 경험이 많은 모기지 전문가의 도움이 필요할 수 있는데, 아무리 연륜이 깊은 모기지 전문가도 시간이 부족하다면 해당 고객의 사례에 딱 맞는 상품을 찾는데 시뮬레이션을 돌려볼 여력이 없게 된다. 따라서, 시간적 여유를 두고 모기지를 알아보는 것이 얼마나 중요한 것인지 알 수 있다.

그래도 그나마 위의 사례는, 어느정도 자금이 있는 분들이 은행에 해당 자금을 증명하는데 다시 한번 확인해 보아야 하는 내용들입니다.

그럼 다운페이 등을 할 자금이 부족하다면 어떻게 해야 할까요?

분명 한계가 많아서 어렵겠지만, 신용이 적정 수준 이상이고 신용이 좋은 분들의 경우는 어는 정도까지는 다운페이를 빌릴 수 있는 방법도 있습니다.

따라서, 다시 한번 강조를 드리는 것이, 모기지를 필요한 시점에 알아보는 것이 아니라, 그 전부터 검토를 해서 알아보고, 필요한 시점에는 해당 은행의 최종승인을 받기 위해서 업데이트된 추가 서류를 취합하여 제출하는 때라는 것을 기억하시는 것이 좋겠습니다.