Equity 어떻게 사용되나?

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지난 번에 이어서 이번에는 Equity를 어떻게 사용할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

1) Home Equity Loan

말 그대로 지금까지 쌓여진 Equity를 담보물로 은행해서 돈을 빌리는 것입니다.

이 방법이 밑의 방법들과 조금 다른 방법은 Equity를 담보로 빌린 금액에 대해서 일종의 또 다른 모기지처럼 갚아야 하는데, 대개의 경우 고정된 이자와 월상환금액으로 은행에게 상환해야 하기에 장기적인 관점에서는 부담이 많은 금융상품입니다. 하지만 한번에 큰 금액이 필요할 경우에는 유용할 수도 있는 방법입니다.

2) Home Equity Line of Credit(HELOC)

이 방법은 일종의 한국에서 사용하는 마이너스통장과 비슷한 개념이라고 볼 수 있습니다.

자신의 주택에 쌓인 Equity를 기준으로 해서 은행이 동의하는 범위안에서 필요한 시기에 필요한 만큼 꺼내 사용할 수 있는 방법입니다.

이런 측면에서는 편리하게 사용할 수 있고, 다른 방법들과 조금 다른 점은 정해진 원금액수 범위안에서만 사용이 가능하고, 이렇게 사용한 금액에 대해서만 은행과 동의한 기간(Term)에 따라서 변동이나 고정이자율로 이자를 상환하면서 사용할 수 있다는 것입니다.

또한 최종적으로는 정해진 계약기간 안에 빌린 원금을 상환해야 하며, 경우에 따라서 연장이 될 수도 있지만, 이 경우에는 이자율이 높아지게 됩니다.

이와 같은 특성상 자신의 주택을 수리하고자 하는 경우 등과 같은 상황에서 많이 사용하게 되는데, 그 이유는 이렇게 주택의 수리를 위해서 사용하고 이자만 갚아 나아가다가, 나중에 주택가격이 오르게 되면…이렇게 증가된 Equity가 자연스럽게 빌린 금액을 상쇄할 수도 있는 때문입니다.

3) Cash-Out Refinancing

이 방법은 기본적으로는 기존의 모기지를 그 동안 쌓인 Equity로 갚고, 기존의 계약을 본인에게 더 유용한 방향(예를 들어, 월 상환액과 이자율을 줄이거나, 전체상환기간을 많이 줄이는 것 등과 같은)의 새로운 조건으로 모기지를 다시 계약하는 경우입니다.

여기에 한가지를 더 추가하면 주택에 쌓인 Equity의 가치가, 최소한 갚아야 할 모기지보다는 많은 경우에 모기지를 삭감한 만큼의 금액을 빼서 사용하고 다시 새로운 조건으로 모기지를 계약하는 방법도 있습니다.

이와 같은 방법들은 처음 집을 구입할 때 은행으로부터 승인 받아야 할 모기지에 비해서는 어렵지 않게 받을 수 있지만, 새로운 이자율과 상환조건 등이 발생하게 되며, 위의 두가지 사례 중 후자의 경우에는 사용된 Equity를 다시 만들 때 까지의 시간이 필요할 수 밖에 없게 됩니다.

4) Selling Home and Buying a Less Expensive One.

이 방법은 기존의 주택을 처분해서 비용이 보다 저렴한 주택으로 이사하는 경우인데, 주로 아이들을 모두 키워서 독립 시켰다 거나 와 같이 더 이상 큰 주택이 필요 없을 때 사용될 수 있는 방법입니다.

그 동안 쌓인 Equity가 많을 경우에는, 기존의 모기지를 다 청산하고 작은 규모의 주택으로 이사가면서 생기는 차액을 다른 용도로 사용할 수 있고, 그렇지 않더라도 매달 지불해야 할 모기지 원금과 이자율을 낮출 수 있는 좋은 방법입니다.

특히 은퇴를 앞두고 계시는 분들이나, 추가 소득원을 만들고자 하시는 분들은 이 방법을 통해 그 차액과 새로 구입한 주택의 Equity를 이용하여 추가 소득원이 될 수 있는 부동산에 투자하는 경우가 있습니다. 투자할 부동산만 잘 선택하면 좋은 전략이 될 수 있다고 생각합니다.

5) Selling Home and Renting

이 방법은 말 그대로 기존의 주택을 처분하고 이 금액을 보다 수익률이 좋은 투자대상에 투자하고 본인은 랜트를 하는 경우입니다.

이 사례는 경우에 따라 많은 차이가 있겠지만, 일반적으로 주택을 보유함으로써 발생하는 유지 관리비, 세금, 보험료 등의 비용과 랜트로 주거수단을 변경했을 때 어떤 실익이 있는지를 충분히 분석해야 할 것입니다.

6) Home Equity Conversion Mortgage(HECM)

이 방법은 주로 62세 이상의 은퇴한 분들을 대상으로 하는 경우입니다.

대부분의 은퇴하신 노인들이 연금을 제외하고는 정기적인 수입이 없기 때문에 이와 같은 상황에서 추가적인 비용(대출을 받음으로 인한 이자율에 대한 비용)없이, 본인이 소유한 주택의 Equity를 사용하여 필요한 금액을 사용하게 됩니다.

이 방법은 위의 다섯가지 Equity를 사용한 Loan과는 조금 다르다고 볼 수 있는데, 그 이유는 기본적으로 Equity를 사용하는 것에서는 동일하지만 Loan으로써의 강제성이 훨씬 덜 하기 때문입니다.

지금까지 Equity를 사용하여 자산을 증가시키거나, 필요한 자금을 융통하는 6가지 방법에 대해서 대표적인 것들을 중심으로 간략하게 나열해 보았습니다.

위의 나열된 방법들은 개념을 이해하기 위한 간략한 설명에 불구하다고 볼 수 있는데, 그 이유는 개개인의 다른 다양한 상황에 따라서 적용하여 활용하는 방법이 천차만별이기 때문입니다.

사실 위의 내용들은 부동산 보다는 모기지 Agent입장에서 나열한 내용들이지만, 부동산을 움직이는 자본의 기초적인 흐름을 이해하는 것은 물론, 해당 주택의 Equity를 최대한 효과적으로 이용할 수 있는지에 중점을 두었다고 볼 수 있습니다.