모기지 보험

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*모기지 보험에 대한 이전 아티클과 중복되는 부분이 있습니다. 참고하시고 읽어 주시기 바랍니다.

주택을 구입하기 위해서 모기지를 받을 때 가장 중요한 것이 무엇일까요?

많은 분들이 Down Payment(선수금) 또는 Income(수입) 그리고 Mortgage(모기지;대출), 이 3가지를 꼽습니다.

우선 아무리 주택을 구입하고 싶어도, 일정 수준으로 이미 정해진 수입을 증가시키는 쉽지 않을 것입니다. 또한 수입과 가지고 있는 빚에 따라 대출받을 수 있는 모기기금액에도 한계가 있을 수밖에 없습니다.

물론 Down Payment에도 한계가 있을 수밖에 없지만, 이 부분은 모기지 보험(Mortgage Default Insurance; CMHC Insurance)으로 어느 정도 상쇄할 수 있습니다.

오늘은 이 부분에 대해서 조금 나열하고 합니다.

일단 모기지 보험(Mortgage Default Insurance; CMHC Insurance)은 Down Payment금액이 구입하고자 하는 주택 가격의 20%를 넘지 못할 때, 돈을 빌려주는 은행을 보호하기 위한 일종의 금융상품입니다.

이와 같은 이유에서 Down Payment가 부족해서 모기지 보험에 가입을 하면, 바이어입장에서 당장에는 은행에서 빌리는 대출에 추가적인 모기지 보험료가 적용되어 매월 보다 많은 대출금을 갚아야 합니다.

하지만, 대출을 해주는 은행에서는 바이어가 빌려간 대출금의 상환에 대한 모기지 보험으로 인해서, 보다 안전하게 대출금을 빌려줄 수 있게 됩니다.

이와 같은 이유에서 많은 경우, 은행은 이 모기지 보험을 사용하는 바이어에게 보다 적은 이자율을 적용합니다.

심지어 Down Payment 금액이 구입하고자 하는 주택의 구매가격의 20%을 충족시켜, 모기지 보험이 필요 없어서 가입하지 않은 바이어보다도 말입니다.

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(물론 모기지 보험료의 총액과 모기지 보험에 가입했기에 은행에서 제공하는 저렴한 이자율과 비교할 때, 모기지 보험료로 많은 비용을 지불하는 것은 사실입니다, 하지만 일단 주택을 구입할 수 있게 돕는 큰 역할을 합니다.)

하지만, 모기지 보험에도 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

1) 우선, 모기지 보험에 적용되는 모기지 대출금액의 상환기간은 최대가 25년입니다.

2) 그리고 50만불에서 99만9999불에 해당하는 구입 비용에 대해서는 보다 높은 Down Payment금액을 요구합니다.

즉, 50만불까지는 5%의 Down Payment금액이 필요하지만, 50만불 이상부터는 그 해당 금액의 10%에 해당하는 Down Payment금액이 요구됩니다.

예를 들어, 70만불 상당의 주택을 구입한다면, 처음 50만불에 대해서는 5%의 Down Payment가 필요하고, 나머지 20만불의 해당하는 금액에 대해서 10%의 Down Payment금액이 요구됩니다.

3) 또한 백만불 이상의 주택을 구입할 때는 모기지 보험을 이용할 수 없기 때문에, 반드시 20%이상의 Down Payment를 지불해야 합니다.

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그리고 다음과 같이 다운페이 %에 따라서 다른 이자율이 적용됩니다.

위의 이자율표를 바탕으로 아래의 사례와 같이 30만불짜리 주택을 4만불의 Down Payment금액으로 구입하게 된다면, 4만불 나누기 30만불은 13.33%로 바로 위의 이자율표에서 3.10%의 이자율이 적용됨을 확인할 수 있습니다.

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그리고 이 이자율을, 구입금액 30만불에서 Down Payment금액 4만불을 뺀 26만불의 대출과 곱하면 8060불이라는 모기지보험 금액이 산출됩니다. 즉, 26만불에 8060불이 추가된 금액을 25년 동안 상황해야 한다는 것입니다.

이 8060불의 금액이 작은 금액은 아니지만, 바로 밑에 계산된 25년 동안 지불해야 할 이자액 17만3418불에 비하면 1/22 수준에 불과합니다.

[30만불을 년 4%의 이자율로 25년 상환 조건으로 대출을 받았을 때, 대략 이자로 17만3418불이 지불됩니다; 고정이자율로 25년 상환기간 동안 중도상환을 한번도 하지 않았을 경우입니다]

무엇인가를 구입하기 위해서, 누군가에게서 돈을 빌린다는 것은 대부분의 경우 부정적인 측면이 많을 수밖에 없습니다.

저의 경우에도 성격상 누군가에게 돈을 빌리는 것은 물론, 매달 지불해야 하는 신용카드 사용료도 고지서를 받자 마자 몇일 안에 내야합니다.

하지만, 부동산은 이야기가 많이 다릅니다. 물론 부동산을 구입하고 판매하려는 시점의 부동산 시장 상황에 많은 영향을 받는 것은 사실이지만, 장기적으로 계속해서 상승할 수밖에 없는 구조이기 때문입니다.

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돈을 빌려주는 은행과 같은 금융기관의 수익을 창출하는 순환구조(가만히 앉아서)를 구체적이고 명확하게 이해해야 합니다.

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위의 순환구조에 이용만 당하지 말고, 효과적으로 이용할 수 있기 위해서 말입니다.

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지금까지 읽어 주셔서 감사합니다.