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지난 칼럼에서는 리버스 모기지의 단점을 중심으로 살펴보았습니다. 그럼 이번에는 리버스 모기지의 장점 중 많은 분들이 잘 모르고 계신 내용을 중심으로 나열해 보려고 합니다. 다만, 아무리 장점이라고 하더라고, 결국 이자를 지불하고 돈을 빌리는 것이니 만큼 개인의 재정상황과 철저한 상환계획 안에서 고려되어 하겠다고 말씀드리고 싶습니다.
우선 가장 큰 장점은 유연성이라고 볼 수 있는데, 많은 분들이 리버스 모기지를 내 집을 저당 잡히고 받는 모기지라고 생각하시기 때문에 이 유연성에 대한 개념을 잘 못 이해하고 계신 경우가 많습니다. 하지만 리버스 모기지를 받으려면, 이 또한 변호사가 공증을 해야 하는데, 이를 통해서 은행에 집을 빼앗기는 것이 아니라는 것을 확인할 수 있게 됩니다.
아래의 간략한 사례들을 확인해 보시면, 리버스 모기지의 유연성을 다시 한번 생각해 보실 수 있는 기회가 될 수 있으리라 생각합니다.
- 주택가격이 떨어져도 계약했을 때의 주택가치는 보장된다.
: 많은 분들이 이 내용을 모르는 경우가 많습니다. 리버스 모기지를 받은 본인의 주택가격이 상승하면, 상승한 만큼 다음 번 계약에서 상승한 가치로 적용이 됩니다. 반면에, 본인의 주택가격이 하락하면, 계약이 만료되기 전까지는 계약당시의 주택가격을 보장 받게 됩니다.
- 일시불, 또는 분할로 리버스 모기지를 받을 수 있고, 이자를 내거나 내지 않을 수 있다.
: 리버스 모기지는 신청인의 나이와 기존 모기지가 있는지 여부, 주소지 등이 확인이 되면 이를 바탕으로 최대 얼마까지 리버스 모기지를 받을 수 있는지 확인할 수 있게 됩니다. 예를 들어서, 리버스 모기지 최대한도가 50만불이라고 한다면, 이 자금은 한 번에 받을 수도 있고, 분할로 매달 급여처럼 받으실 수 있습니다. 또한 자금에 여유가 있다면, 빌린 리버스 모기지의 이자를 매월 상환함으로써 본인의 주택가치(Equity)이 감소하는 것도 막을 수 있습니다.
- 지금 거주하고 있는 집이 있는데, 콘도 분양을 받아서 Closing을 해야 하는 경우.
: 이런 경우에는 콘도분양에 필요한 모기지와 지금 거주하고 있는 집에 남아 있는 모기지를 모두 통합해서 리버스 모기지로 받을 수 있습니다. 보통 이런 케이스로 문의하시는 대부분의 경우가, 분양 받은 콘도를 Closing을 할 소득이 충분하지 못하거나 없는 경우인데, 리버스 모기지를 통해 비록 이자율이 비싸지만, 모든 모기지를 통합함으로써 분양 받은 콘도의 클로징을 가능하게 해 줍니다.
- 은퇴 후에 아직 상환해야 할 모기지가 남아 있는데, 소득은 연금 밖에 없을 경우.
: 기존의 모기지를 리버스 모기지로 바꾸면서, 매달 상환하던 Monthly Payment를 매달 생활비로 융통할 수 있게 할 수 있는 사례도 있었습니다.
- 소득 증명이 필요 없다.
: 현재 계속해서 급등하고 있는 이자율로 인해서, 소득의 4배 정도 밖에 모기지를 받을 수 없는 상황이 도래했습니다. 예를 들어서 소득이 10만불이라고 해도, 빌릴 수 있는 모기지는 40만불 밖에 되지 않습니다. 여기에 콘도의 경우 관리비로 600~700불을 지불해야 한다면, 모기지 가능 금액은 소득의 4배에서 3.7~3.8배까지 떨어지게 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 이와 같은 소득 증명 없이 대출이 가능합니다.
- 만 55세 이상의 주택소유자라면 신청 가능하다.
: 많은 분들이 리버스 모기지 신청이 기능하려면 은퇴를 한 65세 이상이어야 한다고, 막연하게 생각하고 계시는 경향이 있습니다. 물론 연세가 많을수록 빌릴 수 있는 리버스 모기지 금액은 증가합니다. 하지만 만 55세 이상만 되면 생각보다 많은 금액을 소득 증명 없이 빌릴 수 있습니다.
예를 들어서, 만 55세 리버스 모기지 신청자의 주택감정 평가 금액이 100만불이라면, 대출 한도는, $1,000,000*(55세-30)%로 대략 $250,000이 됩니다. 물론, 나이가 많을수록 대출금액의 한도가 커진다고 무한대로 모기지 한도액이 증가하는 것은 아닙니다. 따라서 신청자의 나이가 많을수록 대출 금액의 한도도 증가하지만, 주택가격의 최대 59%까지 대출 신청이 가능합니다.
- 리버스 모기지로 빌린 자금을 투자자산에 이용할 때, 리버스 모기지 이자분의 경비처리 가능.
: 예들 들어 소득이 발생하는 렌탈 콘도를 리버스 모기지를 이용해서 구입한 경우, 리버스 모기지 이자를 경비 처리하여 소득공제가 가능하게 됩니다. 또한 리버스 모기지를 통해서 받은 자금은 수입이 아니기 때문에 기존의 정부 혜택에 아무 영향도 미치지 않습니다.
지금까지 최근 모기지 상담을 통해서 많은 분들이 잘 인식하고 있지 못한 리버스 모기지에 대한 장점들을 중심으로 나열해 보았습니다.
개개인의 재정상황에 따라서, 다른 접근이 필요한 특수성이 존재합니다만, 지금처럼 주택가격이 높아진데 더해서 금리까지 높아진 상황에서 부모의 도움 없이 주택을 구입하는 것이 더욱 불가능해진 것이 요즘의 실정입니다. 이런 상황에서 자녀가 있는 경우, 자녀의 내 집 마련에 도움이 될 수 있다는 측면에서 최근 리버스 모기지에 대한 관심과 신청이 급증하고 있는 요즘입니다.
실제로 최근의 금리인상 바로 이전에, 지금 보다 2% 정도 낮은 금리로 프로모션을 했던 리버스 모기지은행의 경우, 평소보다 20배 이상 많은 신청서를 받아서 업무가 마비된 사례도 있었습니다.
그렇지 않아도 비싸진 금리에 모두가 힘들어 하는 요즘, 필요한 자금을 융통하기 위해서 시야를 넓힐 수 있었으면 하는 생각에서, 리버스 모기지의 장점과 단점에 대해서 정리해 보았습니다. 여러분의 앞으로의 계획에 참고가 되셨으면 하는 바램입니다.
감사합니다.
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