모기지(Mortgage) 선택 전,

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요즘처럼 모기지를 얻기 어려운 상황에서 많은 분들이 일단 모기지 승인을 받은 것만으로도 다행이라고 생각하십니다. 지금 같은 상황에서 충분히 이해가 되는 부분이기는 하지만, 최종적으로 싸인을 하기 전에 다음과 같은 부분들을 다시 한번 확인한다면, 보다 후회없는 선택이 될 것이라고 생각합니다.

1. Pre-approval기간 동안에 모기지 이자율(Interest Rate)이 내려간다면?

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돈을 빌려주는 사람(Lender)에 따라서 다르기는 하지만, 보통 적게는 60일에서 많게는 120일까지 Pre-approval기간 동안 확정된 이자율을 보장합니다. 즉, 이 기간 동안은 이자율이 올라도 약정한 이자율을 적용 받을 수 있다는 것입니다.

그럼, 이 기간에 이자율이 오르지 않고, 오히려 내려갔다면 어떻게 될까요?

많은 분들이 이 부분을 간과하는 경우가 많습니다. 모기지 Agent에게 물어 보셔서 꼭 확인하시기 바랍니다.

2. 모기지 승인(Approval)에 영향을 주는 요인들은?

많은 분들이 모기지 승인을 받기 위해서는 수입(Income), 신용상태(Credit Score), 고용상태(Employment Status) 등이 가장 큰 영향을 미친다고 알고 계실 것 입니다.

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물론 처음 모기지 승인을 받기 위해 증빙해야 할 가장 중요한 부분들임에는 사실이지만, 이 외에도 구입하고자 하는 부동산의 실제 구입 가격(Actual Purchase Amount)과 유비비용(Total Cost of the home; Property Taxes, Maintenance Fees etc..)에 따라서 최종적으로 얻을 수 있는 금액에서 차이가 나게 됩니다.

따라서 가능하다면 본인이 재정에 대한 많은 정보를 모기지 에이전트와 공유하는 것이 좋습니다. 때때로 본인은 생각하지도 못했던 부분을 은행에서 소득으로 인정받을 수 있는 기회가 생기기도 하기 때문입니다.

3. Pre-Payment Privileges를 제공하는지 반드시 확인해야 합니다.

많은 분들이 모기지를 얻을 때, 저렴한 이자율에만 집중한 나머지 Pre-Payment Privileges(원금을 미리 상환할 수 있는 권리)로 계약기간 중에 얼마나 지불할 수 있는지 확인하지 않습니다.

많은 경우 이자율이 낮으면 이와 같은 Pre-Payment Privileges 조항이 없을 수 있습니다.

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없다가도 생기는 것이 돈입니다.

이전 포스팅 “당신이 모를 수 있는 모기지에 대한 5가지”에서도 언급했지만, 5%의 이자율로 25년 상환기간으로 모기지를 얻을 경우 대략 원금의 70%에 해당하는 이자를 지불하게 됩니다.

이와 같은 이자비용을 최대한으로 줄이는 방법 중에서 가장 유용한 방법이 기회가 되는 데로, 이 Pre-Payment Privileges통해서 최대한 원금을 미리 갚아 나가는 것입니다.

4. 계약만료 전에 모기지를 옮기고 싶다면?

일단 모기지를 승인 받고 원하는 주택을 구입한 것으로 모든 것이 완료되었다고 생각합니다.

물론 이렇게만 된다면 다행이지만, 사람사는 세상에 변수가 항상 존재하듯이, 개인적인 이유에서 기존의 모기지 계약을 지속하지 못하거나 바꾸고 싶은 상황이 발생할 수 있습니다.

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예를 들어, Refinance를 받거나, 갑자기 큰 돈이 필요해서 집을 처분해야 하거나, 이사를 가야 하거나 등등.

위와 같은 경우 보통 3개월치에 해당하는 이자를 위약금(Penalty)로 청구하는데, 때로는 Interest Rate Diferential (Posted Rate or Discounted Rate)을 적용하여, 기본의 이자율과 현재의 이자율을 비교하여 더 높은 금액을 청구합니다.

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계약에 싸인하기 전에 본인에게 적용되는 이자율의 종류를 알고 계셔야 합니다.

5. 나에게 적합한 모기지 인가?

모기지를 얻고 집을 구입하는 일련의 과정에서 가장 중요한 부분 중에 하나는, 지금 구입한 부동산과 지불해야 하는 모기지가 앞으로도 나에게 지속 가능할 수 있느냐는 것입니다. 즉, 큰 무리 없이 잘 갚아 나아갈 수 있는지 반드시 점검해야 합니다.

그리고 또 다른 하나는 부동산 구입을 위해서 빌린 모기지 대출도 일종의 투자로 보아야 한다는 것입니다. 이 말은 다시 말해서, 일단 부동산 구입을 위해서 사용하기는 했지만, 이자율 하락과 같은 금융시장의 변화에 따라 갈아탈 수 있는 유연성이 필요하다는 것입니다.

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그리고 이와 같은 유연성을 확보하기 위해서는, 위에서 언급한 내용들을 모기지를 선택하기 전에 다시 한번 확인해 보아야 할 것입니다.

사상최저의 금리임에도 불구하고, 치솟는 주택가격과 상대적으로 줄어든 소득으로 인해, 모기지 받기가 더욱 어려워진 요즘입니다. 어렵다고 포기하지 마시고, 일단 문을 두드리고, 지금이 어렵다면, 준비해서 다음을 노리는 지혜가 필요한 시점입니다.