리버스(Reverse) 모기지에 대한 진실

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은퇴를 하셨는데, 분양 받은 콘도를 클로징하기 위해서, 또는 모기지 리뉴얼 이나 자식들의 주택 마련을 돕고 싶은 분들과 상담해 보면 대부분 리버스 모기지에 대해서 굉장히 부정적으로 생각하시는 모습을 확인할 수 있습니다. 경우에 따라서는 리버스 모기지가 가장 좋은 해결책이 될 수도 있는데, 리버스 모기지의 “리버스”만 들어도 더 이상 듣고 싶지 않아 하시는 모습을 보면서, 리버스 모기지가 실제로 어떻게 작용을 하고 어떤 영향을 미치는지 정확하게 펼쳐 볼 필요가 있겠다는 생각을 하게 되었습니다.

우선 대부분의 분들이 알고 계시는 리버스 모기지의 단점을 확실하게 살펴 보면 다음과 같습니다.

첫째, 이자율이 비싸다.

네, 간단하게 말해서 일반 모기지에 비해서 이자율이 비싼 것이 사실입니다. 올해 7월 말을 기준으로 본다면, 리버스 모기지는 이자율이8.2%에서 시작해서 9.4%까지 이르는데 비해서, A급 시중 은행의 경우에는 이자율이 5.5%에서 시작해서 6% 중반까지 분포되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 즉, 대략 3% 정도 일반 모기지에 비해서 비싸다는 것을 확인할 수 있습니다.

이렇게 리버스 모기지의 이자율이 높은 것은 확인이 되었는데, 그럼 왜 이렇게 이자율이 높은 걸까요? 이 질문에 대한 답은 의외로 간단한데, 답은 리버스 모기지를 신청하시는 대부분의 분들이 연금을 제외하고는 소득이 없기 때문이라고 볼 수 있습니다.

예를 들어서, 시중은행에서 좋은 이자율로 모기지를 빌리려면, 최소한 20%의 다운페이에 주택가격의 나머지 80%에 대한 모기지를 커버할 수 있는 소득이 필요합니다. 게다가 이 소득은 모두 지난 2년 동안 소득신고가 되었다는 것이 증명이 되어야 하고, 여기에 이 소득이 앞으로도 계속해서 창출이 될 것이라는 명확한 검증을 거친 후에나 받을 수 있는 이자율입니다.

따라서 이런 조건에 충족이 된다면, 지금 시점에서 5.5%대의 고정금리로 모기지를 빌릴 수 있게 되지만, 이 소득 증명에 조금이라도 오차가 있다면 이 오차가 가져올 위험부담에 비례해서 모기지 이자율은 상승하게 됩니다. 이렇게 2년치 소득증명이 가능함에도 조금씩 부족한 부분이 있다면, 은행에 따라 다를 수 밖에 없기는 하지만 대략 6.5%까지 이자율이 올라가게 됩니다. 리버스 모기지와는 아직도 최소 2% 정도 차이가 나네요~

자, 그럼 이번에는 소득은 있지만, 2년치 소득신고를 증명할 수 없거나, 비즈니스 소득을 사용해야 하는 경우는 어떻게 될까요?

이런 경우는 대부분의 경우, 지금 시점(2023년 7월 중순)에서 6% 중반에서 7% 중반까지의 이자율이 적용되고, 여기에 추가적으로 1%의 Lender Fee가 적용됩니다. 그러니까, 이 Lender Fee는 모기지를 빌린 은행에 빌린 금액의 1%를 수수료로 내는 것이 됩니다. 자 이쯤까지 이 칼럼을 읽으셨다면, 어떤 분들은 이것 사채(Private Lender)가 아니냐 고 반문하실 것인데, 참고로 Private Lender는 더 많은 수수료(2~3%)를 요구하고 이자율도 다운페이를 얼마나 하느냐 에 따라서 차이가 있기는 하지만, 기본적으로 8-9% 대 이상으로 훌쩍 넘어가게 됩니다.

지금까지 주요 시중은행에서 Private Lender의 이자율까지 간략하게 살펴보았는데, 이를 통해서 리버스 모기지의 이자율이 얼마나 비싼지, 그리고 Private Lender와 비슷하다는 것을 확인 할 수 있었습니다.

그럼 리버스 모기지와 Private Lender와 무엇이 다르기에, Private Lender보다는 리버스 모기지가 훨씬 낮다고 하는 걸까요?

가장 큰 차이 중에 하나는 리버스 모기지는 Lender Fee가 발생하지 않습니다. 아래의 이미지에서 확인할 수 있듯이, Setup Cost가 발생하는 것은 사실이지만, 2~3%에 달하는 Private Lender의 Lender Fee에 비하면 무척이나 저렴하다는 것을 확인할 수 있습니다.

그리고 두 번째로, Private Lender의 경우에는 계약기간 동안 최소한 이자상환을 해야 하지만, 리버스 모기지는 선택의 여지가 있습니다. 리버스 모기지의 경우 이자상환을 하지 않는다면, 빌린 리버스 모기지와 이자까지 합쳐져서 더 빠르게 본인의 자산이 줄어들게 되는 것은 사실입니다만, 일단 선택할 수는 있다는 것입니다.

또한 세번째는, 리버스 모기지 계약을 할 때는 모기지 이자율 상황에 따라서, 해당 리버스 모기지 계약에 적용될 이자율은 6개월 단위로 다시 조정할 수 있는 옵션이 있습니다. 사실 이 부분은 일반인들이 이해하기가 쉽지 않은 개념이기는 합니다만, 잘 사용만 한다면 큰 비용 절감을 할 수도 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

지금까지 살펴 본 바와 같이 리버스 모기지의 이자율이 비싼 것이 사실입니다. 하지만, 은퇴를 하여 연금을 제외하고는 모기지를 커버할 수 있는 소득이 없는 분들에게는, 생각 외로 옵션이 많은 모기지 상품이라고 할 수 있습니다. 같은 이자율의 Private Lender에 비해서 수속비용이 많이 저렴한 것도 사실이구요.

자 그럼 이번에는 리버스 모기지의 두번째 단점인 본인의 자산가치가 줄어드는 포인트에 대해서 알아 보겠습니다.

위에서 잠깐 언급하였듯이, 모기지를 빌렸는데 원금과 이자를 상환하지 않는다면, 당연히 본인의 주택 자산(Equity)는 감소하게 됩니다. 다만, 여기서 한가지 비교하고 넘어가야 하는 것이, 은퇴 후에 자금이 필요해서 Down Size로 해당 주택을 팔고 작은 사이즈의 집으로 이사를 하게 되는 케이스 입니다.

다운사이즈를 하게 되면, 큰 주택을 팔고 작은 주택으로 이사 간 차이 만큼의 자금을 손에 넣을 수 있게 됩니다. 리버스 모기지로 돈을 빌렸을 때와 달리, 해당 자금에 대한 원금과 이자로 본인의 주택가치가 감소할 염려도 없겠구요.

하지만, 많은 분들이 간과하고 있는 것 중에 하나가, 다운사이즈를 하는 순간부터, 시간이 지나면서 자연스럽게 상승하는 주택가격에 따른 자산가치의 상승은 다운사이즈 한 작은 주택가격 만큼 줄어 들게 된다는 것입니다.

무슨 말인가 하면, 예를 들어서 130만불짜리 단독주택을 팔아서 80만불짜리 콘도로 이사를 갔다면, 이 판매 차익이 50만불 가량은 손이 넣었지만, 그 이후로는 130만불 단독주택이 아닌 80만불짜리 콘도의 자산가치가 시간이 지나면서 상승하게 되는 것입니다. 모두 알고 계시다시피, 단독주택과 콘도의 자산가치 상승은 경우에 따라서는 2배 이상 차이가 나기도 합니다.

즉, 조금 더 간단하게 비유하자면 황금알을 2개 낳을 수 있는 거위가 황금알을 1개만 낳을 수 있는 거위로 바뀌게 된다는 것입니다.

하지만 만약에, 이 단독주택을 렌트를 주고, 이 단독주택을 바탕으로 리버스 모기지를 빌려서 콘도를 구입하게 된다면, 장기적인 관점에서 황금알을 2개가 아닌 3개로 만들 수 있는 거위를 소유하게 되는 셈입니다. 물론, 실제 케이스에서는 개개인의 재정상황에 따라서 많은 변수들과 차이가 발생하게 됩니다만, 실제로 많이 있었던 사례 중 하나입니다. 물론 여기에 개인적인 목표와 성향에 따라서는 닭이 먼저냐 계란이 먼저냐 에 대한 답은 달라지겠지만, 다운 사이즈 이외에 다른 관점도 있다는 점을 중요한 포인트라고 볼 수 있겠습니다.

마지막으로 많은 분들이 리버스 모기지를 받으면, 주택의 소유권이 은행에 넘어간다고 생각하고 계신 듯합니다. 본인의 주택에 아직 모기지가 남아 있다면, 어차피 소유권은 은행에게 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고, 일반적으로 생각하는 ‘본인의 주택을 리버스 모기지를 받는 시점에 집 소유권이 은행으로 넘어가고, 그 시점의 주택가치 만큼만 리버스 모기지를 받고 끝난다’ 라는 이해는 완전히 잘못된 것이라고 알려드리고 싶습니다.

왜냐하면, 리버스 모기지도 일반 모기지와 같이 계약기간이 있어서, 이 기간동안 계약한 내용에 적용을 받게 됩니다. 또한 해당 주택의 가치가 매년 상승하는 것도, 은행에게 귀속되는 것이 아니라, 본인의 집 소유권 위에 쌓이는 것이 됩니다. 따라서, 리버스 모기지를 너무 많이 빌려서, 주택가치의 상승분에 비해서 원금과 이자로 감가 되는 부분이 너무 많다면 어쩔 수 없겠지만, 그렇지 않다면 매년 상승하는 주택가치에 따라서 리버스 모기지 원금과 이자의 감가로 조금씩 주택가치가 감소하게 됩니다.

간략하게 예를 들면, 리버스 모기지의 이자율이 8.5% 이고, 지난 7월달의 평균주택가격은 작년 동월에 비해서 4.2% 상승한 것으로 확인이 되었습니다. 따라서, 만약 주택가격이 매년 4.2%씩 상승을 한다면, 실제 리버스 모기지 이자율은 4.3% 정도가 된다고 볼 수 있습니다. 복잡한 계산과정과 고려해야 할 요인들과 변수들에 대한 계산없이 간단하게 본다면 말입니다.

지금까지 리버스 모기지에 대해서 많은 분들이 생각하고 있는 단점들을 중심으로, 그 단점의 실체를 보여드리고자 나열해 보았습니다. 제가 리얼터와 모기지 브로커를 업으로 하고 있는 사람이지만, 비싼 이자율로 돈을 빌리는 것은 가능하면 하지 말아야 합니다. 하지만, 그럼에도 불구하고 자녀들을 위해서 또는 급한 일로 당장 자금이 필요하다면, 이때는 어쩔 수 없이 이자율이 비싸더라도 빌려야 할 것입니다.

이때 가장 중요한 것이 시야를 넓히는 것입니다. 생각보다 여러가지 선택지가 있고, 그 선택지를 본인의 재정상황에 맞게 어떻게 잘 조절하여 사용하느냐에 따라서, 급변하는 경제상황에 따라서, 때로는 싼 이자율이 독이 되기도 하는 실수를 피할 수 있을 것입니다.

이번 칼럼도 도움이 되셨으면 하는 바램 입니다.

감사합니다.