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최근 이자율이 계속해서 상승하면서, 이자율이 저렴했던 시기에는 관심 밖이었던 FTHBI(The First-time home buyer incentive)에 대한 인식이 새로워지고 있는 상황입니다.
그럼 왜 이자율이 저렴했을 때는 인기가 없었다가, 이자율이 상승하는 지금에 와서 다시 관심을 끌고 있는 것일까요?
그 가장 큰 이유는 FTHBI로 모기지를 받을 경우, 이자율이 저렴할 때는 시중의 은행에서 가계소득의 5.5배 또는 많게는 6배까지도 모기지를 받을 수 있었지만, 지금은 워낙 이자율이 상승해서 시중은행에서도 가계소득의 4배에서 4.5배까지 모기지를 빌릴 수 있게 되었다는 것입니다. 즉, 가계소득의 4배(토론토와 벤쿠버는 4.5배까지)까지 밖에 모기지를 빌릴 수 없는 FTHBI와 일반적인 모기지의 차이가 거의 없어졌고, 여기에 FTHBI는 정부로부터 5~10%까지 보조금(Incentive; 말이 보조금이지 갚아야 하는 돈입니다)까지 받을 수 있으니, 혹 할 수밖에 없게 되는 것입니다.
그런데, 그럼에도 불구하고 실제로 많은 사람들에게 FTHBI가 적용되지 않는 이유는 무엇일까요? 다음과 같이 간략하게 정리해 볼 수 있겠습니다.
1. 가계소득이 년 12만불 이하여야 한다.
물론 토론토와 벤쿠버의 경우는 15만불까지 가능합니다. 하지만 그렇다고 치더라도 15만불의 최대 4.5배까지 모기지를 빌릴 수 있으니, 결국 67만5천불까지만 모기지를 빌릴 수 있게 되는 것입니다. 결코 작은 모기지 금액은 아닙니다만, 여기에 이 모기지 금액에 주택가격의 20% 정도를 다운페이 한다고 해도, 토론토와 벤쿠버의 주택시장에서는 80만불이 조금 넘는 수준의 주택 밖에는 구입할 수 없는 상황에 놓이게 되기 때문에 많은 사람들이 사용할 수 없게 되는 것입니다.
2. 가계소득의 4.5배와 모기지 보험.
위에서 이미 가계소득의 4.5배(토론토와 벤쿠버)까지는 모기지를 빌릴 수 있다고 설명을 드렸습니다만, 여기서 중요한 포인트가 FTHBI는 모기지 보험이 반드시 작용이 되어야 한다는 것입니다. 이 말은 다시 말해서, 다운페이가 20%이상 되는 분들은 이 FTHBI에 적용이 되지 않는 다는 것입니다. 모기지 보험은 다운페이가 구입하려는 주택가격의 20% 이상이 안될 때 들어야 하는 보험이기 때문에, 어떻게 보면 당연한 구조인 것이죠.
이런 이유에서 어느 정도 다운페이를 모으셨는데(거의 20%에 가까운 다운페이를 모으신 경우), 추가로 정부에서 이 FTHBI로부터 보조금을 받아서 주택을 구입하시려는 분들에게는 적용이 되는 않는 것입니다. 사실 이런 케이스에 해당되시는 분들은 다운페이만 조금 더 보충이 되면, 주택구입이 가능한 경우가 많습니다. 하지만, 다운페이를 20% 이상 할 수 없고, 여기에 소득은 최대 15만불 이하로 이 소득의 4.5배까지만 모기지가 가능하니… 어떻게 보면 FTHBI가 황금동아줄 처럼 여겨질 수 있는데, 실제로 그 역할을 하지 못할 때도 많게 되는 것입니다.
3. 3곳으로 나누어진 주택소유권.
위에서 모기지 보험에 반드시 가입이 되어야 한다고 했는데, 그 이유가 무엇일까요? 아주 간단하게 설명해 보면 정부도 은행도 손해를 보고 싶지 않기 때문입니다.
자 우선, 예를 들어서 바이어가 10% 다운페이를 사용하고, 정부로부터 5%의 지원을 받았다고 하면, 이 바이어가 주택을 구입하기 위해서는 85%에 해당하는 자금을 은행으로부터 모기지를 받아야 합니다. 즉, 이 말은 주택가치의 5%는 정부 것이라는 것이고, 다시 말해서 은행은 이 5%에 대해서는 권리가 없게 되는 것입니다. 물론 주택가치에서 5%의 비중이 크지는 않지만, 은행의 입장에서는 일종의 2차 모기지를 제공하는 입장이 되는 것이죠. 여기에 다운페이도 20%가 되지 않으니, 만약 바이어가 모기지를 갚지 않으면 결국 가장 큰 손해를 보게 되는 것이 은행이 되는 구조입니다.
따라서 은행에서는 이런 위험구조에 대해서 모기지 보험으로 보장을 받으려는 것이고, 이에 따라서 FTHBI를 이용하여 주택을 구입하게 되는 이 주택의 소유권은 바이어와 정부 그리고 은행으로 갖게 됩니다. 물론 실제로는 채무가 모두 변제되는 시점까지는 정부와 은행의 소유라고 보아야 할 것입니다만…
참, 그리고 이와 관련하여 추가하고 싶은 내용은, 일반 모기지보다 은행의 심사가 까다롭다는 것입니다. 지금까지의 내용을 돌아보면, 어느 정도 일리도 있다고 볼 수 있겠습니다.
4. 다운페이 5~10%까지 정부지원금 가능.
기존의 주택(Resale)의 경우는 5%까지, 새로운 분양콘도의 경우에는 10%까지 정부도부터 지원금을 받으실 수 있습니다. 하지만, 지원금(Incentive)이라고 오해하시면 안 되는 것이, 이 지원금은 정부에서 주는 Grant가 아닌, 반드시 갚아야 하는 돈입니다.
물론, 이자도 갚을 필요가 없고, 원하면 아무 때나 해당 25년 안에만 갚으면 되지만, 5% 던 10% 던 이 지분만큼은 해당 주택가격이 올라도 떨어져도 정부는 똑같이 챙긴다는 것입니다. 좋게 보면 정부의 지원금이지만, 실제로는 정부의 세련된 돈 놓고 돈 먹는 장사인 거죠. 왜냐하면, 대부분의 사람들은 무이자인 이 지원금을 미리 갚으려고 하지 않을 테니…
이 외에도 최근 4년 동안 주택을 소유하지 않아야 하고, 시민권자 또는 영수권자 이상이어야 한다는 등의 부수적인 추가 내용들이 더 있습니다. 하지만 일단 가장 중요하고 많은 분들이 오해하시는 부분들을 중심으로 위와 같이 정리해 보았습니다.
따라서 가장 중요한 것은 FTHBI가 본인에게 가장 적합한 케이스로 적용이 되는지, 아니면 시중은행들이 제공하는 모기지 상품 중에서 더 적절한 것은 없는지… 명확하게 검토해 보는 노력이 필요하겠습니다.
이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.
지금까지 읽어 주셔서 감사합니다.
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