모기지 리뉴얼(Renewal)
어떻게 하시나요?
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많은 분들이 처음 모기지를 받을 때는 모든 부분에 대해서 최대한 세부적으로 비교하고자 최선을 다해서 알아보시는 경향이 강합니다.
그리고 그렇게 승인받은 모기지의 계약기간(Term)이 만료되는 시점이 다가와 갱신(Renewal)을 해야 할 상황이 오면 어떻게 하시나요?
대부분의 경우, 기존의 모기지를 제공한 은행으로부터 처음에 계약한 모기지와 비슷한 조건의 갱신(Renewal)에 대한 제안(Offer)를 받게 되고, 많은 경우 특별한 문제점이 없다면 해당 서류에 싸인을 해서 돌려보냄으로써 기존의 은행과 갱신을 하게 됩니다.
(2018년 CMHC의 설문조사에 의하면 79%의 캐나다사람들이 모기지 갱신(Renewal)을 기존의 은행과 한다고 합니다. 처음에 모기지를 받을 때와 달리 비교도 하지 않고 말입니다.)
그럼 여기서 한가지 확인하고 넘어가야 할 것이, 과연 위와 같이 기존의 모기지 은행에서 Renewal을 위해서 제안해 오는 모기지의 조건은 과연 가장 좋은 조건일까요?
간단한 예로 얼마전에 한 고객분이 10년 동안 이용해 오던 인터넷 모바일 회사를 Rogers에서 Bell로 바꾸었다고 합니다. 이유는 10년 동안 한 회사의 서비스를 이용했음에도 불구하고 본인들의 이용료는 오히려 증가했는데, 이 고객분의 지인들은 최근에 가입을 했는데 훨씬 저렴한 이용료를 지불하는 조건으로 계약을 했다는 것입니다.
그래서 Roger에 전화해서 불만을 제기했더니, 아주 당연하다는 듯이 간단하게 새로운 고객에게는 저렴한 이용료가 적용되지만, 기존의 고객에게는 해당사항이 없다는 것이었습니다.
위와 같은 예가 이동통신사의 서비스에만 해당될까요?
아시는 분들은 잘 아시겠지만, 모기지를 제공하는 은행들 간에도 완전히 똑같다고는 말할 수 없지만 굉장히 유사한 사례들이 발생합니다.
79%이나 되는 높은 재구매율을 보이는 모기지 갱신(Renewal) 고객들을 위해서 대부분의 은행들은 기존의 모기지 상품보다 저렴한 이자율을 제공하는 대출상품을 고객들에게 제시할 이유가 없기 때문입니다. 더 쉽게 표현하면 이미 잡은 고기에게 먹이를 줄 필요가 없듯이 말입니다.
그럼 기존의 은행에서 모기지를 갱신(Renewal)을 하지 않고 새로운 거래은행을 부터 모기지를 받게 된다면 어떤 장점이 있을까요?
첫째는 위약금(Penalty) 없이 모기지 대출은행을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
보통 모기지를 계약기간안에 해지하거나 변경하게 되면 위약금을 지불해야 합니다. 변동 모기지의경우는 대략 3개월치의 이자율만 지불하면 되는 경우가 대부분이지만 고정 모기지의 경우에는 계약기간이 많이 남았다면 1~2만불도 어렵지 않게 위약금으로 지불하게 됩니다.
둘째는 이를 바탕으로 보다 나은 조건(상환기간, 이자율, 계약기간 등)의 모기지로 갈아 탈 수도 있다는 것입니다.
많은 분들이 특히 한국분들의 주거래 은행에 대한 사랑은 남다릅니다. 다른 민족에 비해서 정이 많아서 인지, 주거래 통장이 있는 은행에 대한 신뢰도는 정말 높습니다.
하지만 위에서도 잠깐 언급했듯이, 실망스럽게도 이들 주거래 은행은 정말 거짓말 하나 보태지 않고 눈꼽만큼도 주거래 은행으로 생각하고 거래하는 고객들을 생각해 주지 않습니다.
오히려 지금까지 수집된 개인정보를 토대로 해당 은행의 금융상품을 더 팔고자 혈안이 되어 있습니다.
이런 현실 속에서 보다 나은 조건의 모기지를 쇼핑하고 옮길 수 있다는 매월 지불되는 비용을 최소화 시킬 수 있는 것은 물론, 자산의 관리와 증가에도 많은 긍정적인 영향을 주게 됩니다. (많은 분들이 이자율이 낮은 모기지만 좋은 모기지조건이라고 생각하는데, 설령 이자율이 조금 높더라도 이 높은 이자율을 상쇄시키고도 남은 많은 추가적인 조건들이 있습니다)
그리고 세번째로는 해당주택의 자산안에 잠들고 있는 Equity를 사용한 Home Equity Line of Credit를 받아 둠으로써 경제적으로 목돈이 필요한 응급상황에서 아주 저렴한 이자율로 돈을 빌릴 수 있게 됩니다.
비록 변동 모기지 이자율보다는 높은 편이지만, 일반적인 Line of Credit보다 저렴한 이자율을 적용 받을 수 있습니다.
오늘은 많은 분들이 그냥 지나치시는 Renewal에 대해서 간략하게 살펴보았습니다.
네, 저도 충분히 이해합니다. 그냥 기존의 은행에서 Renewal하라고 보내오는 편지에 싸인해서 보내는 것이 가장 손쉽다는 것을 말입니다.
하지만, 한번쯤은 모기지 쇼핑을 통해서, 생각지도 못한 득템을 할 수도 있지 않을까 합니다.
지금까지 읽어 주셔서 감사합니다.
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