부모님이 첫 집을 도와주실 때

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당신이 무엇을 놓쳤는지, 사인하기 전에 제 눈으로 대신 확인해 드립니다.

박셰프(박구용 Kay Pak) · 토론토 HomeLife Frontier Realty 리얼터(2018~) · 유튜브 「박셰프의 부동산이야기」 · realtycontents.com · 647-992-5867

첫 집 다운페이를 부모님이 도와주시는 경우가 많습니다. 그런데 「도와준다」는 같은 말 안에는 세 가지 서로 다른 방법이 들어 있습니다. 돈을 주시는 것(증여), 등기에 이름을 함께 올리시는 것(공동명의), 그리고 대출에 보증을 서 주시는 것(보증)입니다.

세 방법은 은행 심사, 세금, 그리고 나중에 집을 팔 때의 결과가 모두 다릅니다. 어떤 방법이 맞는지는 가족마다 다르지만, 차이를 알고 고르는 것과 모르고 고르는 것은 다릅니다.

01 증여 — 가장 단순한 길

캐나다에는 증여세가 없습니다. 부모님이 자녀에게 다운페이를 주시는 것 자체로 세금이 생기지는 않습니다.

• 은행이 보는 것 — 「갚지 않아도 되는 돈」이라는 증여 확인서(Gift Letter)와, 그 돈이 실제로 자녀 계좌에 들어와 있다는 은행 기록을 요구합니다.

• 조심할 것 — 말로는 증여인데 실제로는 갚기로 한 돈이라면, 은행 심사에서 숨긴 빚이 됩니다. 증여 확인서는 사실 그대로 써야 합니다.

• 나중에 생길 수 있는 일 — 자녀가 결혼한 뒤 관계가 정리되는 경우, 부모님이 준 돈이 어떻게 취급되는지는 법률 판단이 필요합니다. 걱정되신다면 미리 변호사와 상의해 두시는 것이 좋습니다.

02 공동명의 — 이름을 올리면 비용도 함께 올라갑니다

부모님 이름을 등기에 함께 올리면 은행은 부모님 소득까지 함께 봅니다. 승인이 쉬워질 수 있습니다. 대신 따라오는 것이 있습니다.

• 첫 집 취득세 환급이 줄어듭니다 — 온타리오(토론토는 시 취득세까지)의 첫 집 구입자 취득세 환급은, 이미 집을 가져 본 사람이 함께 사면 그 사람 몫만큼 줄어듭니다.

• 팔 때 부모님 몫에 세금이 생길 수 있습니다 — 부모님이 따로 사시는 집이 있다면, 자녀 집의 부모님 몫은 부모님의 「주거용 면제」 대상이 아닙니다. 나중에 오른 만큼 부모님 몫에 양도소득세가 생길 수 있습니다.

• 부모님의 대출 여력이 줄어듭니다 — 이 모기지가 부모님의 빚으로도 잡히기 때문입니다.

• 결정을 함께 내려야 합니다 — 팔거나 재융자할 때 이름이 올라간 모든 사람의 서명이 필요합니다.

03 보증 — 이름은 등기에 없고, 책임은 대출에

보증(Guarantor)은 등기에는 이름이 없지만, 자녀가 갚지 못하면 대신 갚을 책임을 지는 방법입니다. 집에 대한 권리는 없고 책임만 있습니다. 그리고 부모님이 나중에 다른 대출을 받으실 때, 이 보증이 부모님 빚처럼 계산될 수 있습니다.

한 줄로 비교하면

증여 — 돈은 자녀 것, 책임도 자녀 것. 은행 서류가 가장 단순합니다.

공동명의 — 집의 일부가 부모님 것. 취득세 환급·양도소득세·대출 여력에 영향이 있습니다.

보증 — 집은 자녀 것, 갚을 책임은 함께. 부모님 대출 여력에 영향이 있습니다.

04 사인하기 전에 확인할 것

• 오퍼 전에 방법부터 정하기 — 오퍼에 적는 구매자 이름이 곧 등기 이름이 됩니다. 클로징 직전에 바꾸려면 비용과 시간이 듭니다.

• 증여라면 돈이 들어오는 날짜 — 은행마다 다운페이가 계좌에 들어와 있어야 하는 기간을 확인합니다. 클로징 직전에 한꺼번에 보내시면 심사가 늦어질 수 있습니다.

• 공동명의라면 지분 비율 — 이름을 올리더라도 지분 비율을 조정하면 취득세 환급을 덜 잃을 수 있습니다. 변호사와 비율부터 정하십시오.

• 부모님 쪽 계산도 — 부모님의 은퇴 계획과 다른 대출 계획에 영향이 없는지, 부모님도 함께 확인하셔야 합니다.

정리하면

• 캐나다에는 증여세가 없습니다. 증여 확인서는 사실 그대로 쓰십시오.

• 공동명의는 승인이 쉬워지는 대신 취득세 환급, 양도소득세, 부모님 대출 여력에 비용이 따라옵니다.

• 보증은 권리 없이 책임만 지는 방법입니다.

• 방법은 오퍼를 쓰기 전에 정하십시오.

돕는 마음은 같아도, 돕는 방법에 따라 10년 뒤의 결과가 달라집니다. 조금이나마 참고가 되셨으면 하는 바람입니다. 활기찬 하루 되세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 매물이나 거래에 대한 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사·회계사 및 담당 전문가와 확인하시기 바랍니다. 필자는 온타리오주 공인 부동산 중개인입니다.

참고한 자료 — 온타리오 재무부 「Land transfer tax refunds for first-time homebuyers」 · 캐나다 국세청(CRA) 주거용 면제(Principal Residence) 안내 · CMHC 모기지 보험 — 가족 증여 다운페이 기준