모기지 보험

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요즘같이 모기지를 받기 어려운 부동산시장 환경에서, 모기지 승인율을 높이기 위해서는 어떤 방법이 있을까요?

우선 가장 많은 분들이 소득(Income)을 언급하십니다. 현실적으로 보통 소득의 4~5배까지 모기지를 받을 수 있기 때문에 어찌 보면 당연한 말이라고 볼 수 있지만, 실제로 이미 정해진 소득액을 증가시키기 란 여간해서 쉽지 않습니다.

매월 정해진 급여를 받는 분들은 내년 급여 상승률을 초과하는 상승을 기대하기 어렵고, 자영업을 하시는 분들은 그렇지 않다고 갈수록 악화되는 경기로 인해 소득의 상승은 커녕 현상유지만 되어도 감사해야 할 상황입니다.

또 다른 분들은 Down Payment(선수금)을 언급하십니다. 물론 Down Payment의 액수가 높아지면 주택 구입을 위해서 빌려야 할 액수가 감소하게 될 것이기 때문에 분명 모기지 승인율을 향상시키는데 도움이 되는 것은 분명합니다.

하지만 이 또한 지인이나 친척 부모로부터 Gift를 받는 것이 아니라면, 위의 소득을 바탕으로 일정기간 이상 저축해야 하는 시간이 필요합니다.

물론 열심히 발품을 팔아서 가격이 다소 저렴한 주택을 구할 수도 있고(요즘 같은 Seller Market에서는 거의 불가능해 보입니다), 유능한 모기지 브로커의 도움으로 본인의 조건에 딱 맞아 떨어지는 모기지를 제공하는 은행(Lender)를 소개받을 수도 있을 것입니다.

후자의 경우에는 수 많은 은행(Lender)들의 모기지 승인조건들을 섭렵하고 있는 모기지 전문가의 도움을 받는 방법입니다. 예를 들어 어떤 은행의 경우 Child Benefit을 소득으로 인정해 주기도 하고, 어떤 은행들은 자영업자의 3개월 소득을 기준으로 1년 소득을 환산하여 인정하는 것과 같은 방법들입니다. 이외에도 수 많은 은행들이 매월 또는 매주 다양한 조건의 모기지 상품들을 출시하고 있습니다.

분명 위와 같은 방법들이 모기지를 받으려는 특정상황에 해당하는 분들에게는 확실히 도움이 되는 것은 사실이지만, 일반적으로 모든 분들에게 적용되는 것은 아닙니다.

(일반적이지는 않지만, 본인에게 해당되는 다양한 사례가 있을 수 있기 때문에, 모기지 대출을 고려한다면 반드시 본인의 전반적인 재정상황을 모기지 전문가와 상당해 보실 것을 권유합니다)

위와 같은 이유에서 오늘은 일반적으로 많은 분들의 모기지승인율을 향상시킬 수 있음에도 불구하고, 추가적인 비용을 지불해야 한다는 이유로 부정적인 견해가 지배적인 모기지 보험(Mortgage Default Insurance; CMHC Insurance)에 대해서 간략하게 알아 보겠습니다.

많은 분들이 이미 알고 있다시피, 일단 모기지 보험(Mortgage Default Insurance; CMHC Insurance)은 Down Payment금액이 구입하고자 하는 주택 가격의 20%를 넘지 못할 때, 돈을 빌려주는 은행을 보호하기 위한 일종의 금융상품입니다.

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이와 같은 이유에서 Down Payment가 부족해서 모기지 보험에 가입을 하면, Buyer입장에서는 은행에서 빌리는 모기지대출에 추가적인 모기지 보험료가 적용되어 매월 보다 많은 대출금을 갚아야 합니다. 즉, 원래 빌리려는 원금에 모기지 보험에 해당하는 금액을 추가적으로 더 빌려야 하기 때문에 갚아야 할 원금과 이자가 높아지는 것입니다.

그리고 많은 분들이 여기까지는 정확하게 알고 계십니다.

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하지만, 대출을 해주는 은행의 입장에서는 Buyer가 빌려간 대출금의 상환에 대한 모기지 보험으로 인해서, 보다 안전하게 대출금을 빌려줄 수 있게 됩니다. 즉, 빌려준 모기지 대출금을 설령 Buyer가 갚지 못하더라도, 모기지 보험을 통해서 해당 금액을 보장 받게 되므로 은행의 입장에서는 그 만큼 위험부담이 줄어들게 됩니다.

이와 같은 이유에서 많은 경우, 은행은 이 모기지 보험을 사용하는 Buyer에게 보다 적은 이자율을 적용합니다. 아래의 이미지에서 확인할 수 있듯이 은행마다 천차만별로 다르기는 하지만 평균적으로 0.1%이상은 저렴해지는 경향이 있습니다.

심지어 Down Payment 금액이 구입하고자 하는 주택의 구매가격의 20%을 충족시켜, 모기지 보험이 필요 없어서 가입하지 않은 Buyer보다도 말입니다.

물론 모기지 보험료로 지불되는 총액과 모기지 보험에 가입했기에 은행에서 제공하는 저렴한 이자율을 비교할 때, 모기지 보험료로 많은 비용을 지불해야 하는 것은 사실입니다, 하지만 일단 주택을 구입할 수 있게 도와 준다는 입장에서는 분명 큰 장점이 될 수 있습니다.

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또한 캐나다 토론토와 같이 주택가격이 빠르게 상승하는 지역(어떤 지역은 작년 한 해에 만 13% 이상 상승한 곳도 있습니다)의 경우에는 지금까지의 설명처럼 모기지 보험에 가입을 하더라도 일단 주택을 구입하는 것이 유리한 것은 물론, 어떤 경우에는 Down Payment을 모으기 위해서 소비하는 시간을 상쇄하고도 남을 수 있습니다.

하지만, 캘거리와 같이 주택가격이 평균적으로 하락하거나 상승하지 못한 지역에서는 모기지 보험의 가입으로 인해서 발생하는 비용을 만회하기 어려울 수도 있을 것입니다.

오늘은 모기지 보험을 구입할 때 발생하는 Buyer의 장점과 단점에 대해서 이야기 보았습니다. 다음 주에는 모기지 보험이 비용적인 측면에서 Buyer에게 어떻게 적용되는지 확인해 보도록 하겠습니다.