모기지 보험
얼마나 아시나요? -2부
지난 주에는 모기지 보험의 장점과 단점에 관해서 간략하게 알아 보았습니다.
오늘은 모기지 보험을 주제로 한 두 번째 이야기로, 모기지 보험이 비용적인 측면에서 Buyer에게 어떻게 적용되는지 그리고 모기지 보험의 가입조건에 대해서 알아 보고자 합니다.
1) 우선, 모기지 보험에 적용되는 모기지 대출금액의 상환기간은 최대가 25년입니다.
모기지 보험이 적용되지 않은 경우, 최대 30년까지 상환기간을 늘려서 매월 지불해야 하는 월납입액을 감소시킬 수 있는데, 모기지 보험에 가입하게 되면 최대 25년을 넘을 수 있습니다.
2) 그리고 50만불에서 99만9999불에 해당하는 구입 비용에 대해서는 보다 높은 Down Payment금액을 요구합니다.
즉, 50만불까지는 5%의 Down Payment금액이 필요하지만, 50만불 이상부터는 그 해당 금액의 10%에 해당하는 Down Payment금액이 요구됩니다.
예를 들어, 70만불 상당의 주택을 구입한다면, 처음 50만불에 대해서는 5%의 Down Payment가 필요하고, 나머지 20만불의 해당하는 금액에 대해서 10%의 Down Payment금액이 요구됩니다.
3) 또한 백만불 이상의 주택을 구입할 때는 모기지 보험을 이용할 수 없기 때문에, 반드시 20%이상의 Down Payment를 지불해야 합니다.
그리고 다음과 같이 Down Payment %에 따라서 다른 이자율이 적용됩니다.
(원래 모기지 Agent가 보는 이자율표는 조금 더 복잡해서 최대한 간략하게 표현된 이미지를 첨부했습니다)
위의 이자율표를 바탕으로 아래의 사례와 같이 30만불짜리 주택을 4만불의 Down Payment금액으로 구입하게 된다면, 4만불 나누기 30만불은 13.33%로 바로 위의 이자율표에서 3.10%의 이자율이 적용됨을 확인할 수 있습니다.
그리고 이 이자율을, 구입금액 30만불에서 Down Payment금액 4만불을 뺀 26만불의 대출과 곱하면 8060불이라는 모기지보험 금액이 산출됩니다. 즉, 26만불에 8060불이 추가된 금액을 25년 동안 상황해야 한다는 것입니다.
그리고 이 이자율을, 구입금액 30만불에서 Down Payment금액 4만불을 뺀 26만불의 대출과 곱하면 8060불이라는 모기지보험 금액이 산출됩니다.
즉, 26만불에 8060불이 추가된 금액을 25년 동안 상황해야 한다는 것입니다.
이 8060불의 금액이 작은 금액은 아니지만, 바로 밑에 계산된 25년 동안 지불해야 할 이자액 17만3418불에 비하면 1/22 수준에 불과합니다.
[30만불을 년 4%의 이자율로 25년 상환 조건으로 대출을 받았을 때, 대략 이자로 17만3418불이 지불됩니다; 고정 이자율과 25년 상환기간 동안 중도상환을 한번도 하지 않았을 경우에]
게다가 상환기간이 25년이지, 많은 경우 1~5년 이라는Term(계약기간)이 지나면 모기지를 Renewal(갱신)하면서 더 나은 조건의 모기지 상품으로 옮길 수 있게 되는 경우가 많습니다.
무엇인가를 구입하기 위해서, 누군가에게서 돈을 빌린다는 것은 대부분의 경우 부정적인 측면이 많을 수밖에 없습니다.
저의 경우만 해도 성격상 누군가에게 돈을 빌리는 것은 물론, 매달 지불해야 하는 신용카드 사용료도 고지서를 받자 마자 몇 일 안에 내야합니다.
하지만, 부동산은 이야기가 많이 다릅니다. 물론 부동산을 구입하고 판매하려는 시점의 부동산 시장 상황에 많은 영향을 받는 것은 사실이지만, 장기적으로 계속해서 상승할 수밖에 없는 구조이기 때문입니다. 특히 토론토 부동산 시장에서는 이 경향이 더욱 확고합니다.
막대한 자본을 바탕으로 돈 장사를 하는 은행들을 상대로 손해를 보지 않으려면, 돈을 빌려주는 은행과 같은 금융기관들의 가만히 앉아서 수익을 창출하는 순환구조를 구체적이고 명확하게 이해하는 노력이 필요합니다.
설령 은행으로부터 빌린 돈에 대해서 어느 정도의 비용을 어쩔 수 없이 지불하더라도, 위의 순환구조에 이용만 당하지 말고 이용도 할 수 있기 위해서 말입니다.
