First-Time Home Buyer

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아무리 정부에서 처음으로 집을 구입하려는 사람들을 First Time Home Buyer Incentive 로 지원한다고 하지만,

50만불짜리 주택을 산다고 하면 5%만 해도, 2만5천불입니다.

분명 다운페이 5% 또는 10%에 해당하는 금액을 그냥 주지는 않을 껍니다.

지난 포스팅에서는 어떻게 하면, Frist Time Home Buyer Incentive 의 혜택을 받는지 알아 보았으니,

• First Time Home Buyer Incentive-1부

이번 포스팅에서는 언제 어떻게 토해 내야 하는지 알아보겠습니다.

캐나다 정부가 저소득층에게는 이런 저런 이유로 많은 재정지원을 해 주는 것은 사실입니다.

하지만, 모두 알다시피 공짜는 없습니다. 그렇게 지원을 하고 나중에 어느 정도 여유가 생기면 받은 만큼 이젠 세금을 내야 합니다.

Frist Time Home Buyer Incentive 로 받은 혜택은 무엇일까요?

신청자가 자격조건에 해당하여 이 프로그램의 지원을 받았다면 얼마의 이자가 발생하는지,

어떻게 상환해야 하는지 얼마 짜리 주택까지 구입할 수 있는지 등에 대해서 알아보겠습니다.

우선, 많은 분들이 이 지원금에 대한 이자는 얼마나 될지 궁금해 할 것 같다.

다행이 이자는 없습니다. 일반적인 모기지 대출과 달리 매달 이자를 갚지 않아도 됩니다.

하지만 구입한 후에 거주하다가 팔 경우 또는 해당 주택에서 25년 이상 거주 후에는 팔린 가격의 5% 또는 10%에 해당하는 빌린 비율 만큼, 모기지주택공사(CMHC)에 상환해야 합니다. 물론 재융자(Refinance)를 받을 때도 해당됩니다.

예를 들어, 40만불짜리 주택을 구입하기 위해서 5% 지원을 받았는데, 해당 주택을 판매할 때 이 주택이 45만불이 되었다면, 빌린 금액이 아닌 판매금액의 5%에 해당하는 액수만큼 상환해야 한다는 것입니다.

다행이, 주택가치가 하락해도, 하락한 주택가치를 기준으로 5%가 적용됩니다.

그리고 지원금액은 50만 5천달러 이내로 제한되어 있습니다.

따라서 광역토론토 안에서 이 프로그램의 혜택을 받기는 쉽지 않습니다.

물론 잘 찾아보면, 50만5천불 보다 저렴한 타운하우스와 콘도도 꽤 있지만 말입니다.

지금까지 알아본 내용을 조금 정리해 보면, 이 정보의 지원은 전체 주택구입가격의 5%에서 10%에 해당하는 자금을 정부에서 보조해주고, 이 자금의 상환을 향후 주택을 판매할 때 시점의 시세에 맞추어 받겠다는 것으로 요약할 수 있습니다.

이런 이유에서 신청자는 결국 2군데에서 모기지를 빌리게 됩니다.

가장 큰 비중은 당연히 은행이 되겠고, 구입주택의 5-10%에 대해서는 정부에서 빌린 것이 됩니다.

이런 연유에서 정부의 지원금은 일종의 2차 모기지 대출이 되기 때문에 결국은 변호사가 2개의 모기를 클로징하게 됩니다.

따라서 변호사비용이 상승할 수 밖에 없습니다.

참고로 캐나다에서는 명의가 변경될 때, (Title)이 변경될 때 변호사가 개입되도록 명시되어 있습니다. 이 경우 은행이 1차를 빌려주고, 정부가 2차 모기지를 빌려주는 형국이 되는 것입니다.

또한 위에서 잠깐 언급했듯이, 빌린 돈을 해당 주택을 팔 때 갚아야 하기 때문에, 일반적으로 주주택 구입할 때 모기지 대출을 받기 위해서 하는 감정을 주택을 판매할 때도 해야 합니다.

또한 주택을 판매하지 않더라도 재융자를 받을 때는, 일반 모기지처럼 명의를 다시 설정해야 하기 때문에 이과정에서도 추가 수수료가 발생할 수 있습니다.

다행이 정부의 이 지원금은 굳이 주택을 판매하거나, 재융자를 받기 전에도 일반모기지와 달리 위약금 없이 상환할 수는 있습니다.

하지만 부분상환이 아니라 한 번에 모두 상환해야 합니다.

얼핏 보면 일단 정부에서 구매하려는 주택가격의 5%에서 10%까지 무이자로 빌려주는 듯합니다.

하지만, 실제로는 일반적인 이자보다 더 높은 수익을 정부가 가지게 되는 구조입니다.

향후 주택의 가치가 하락해서 그 하락한 가치를 빌린 금액을 정산을 한다고 치더라고, 대부분의 주택은 자산가치가 상승할 가능성이 높기 때문에 정부가 이 부분에서 손해 볼일은 거의 없습니다.

그리고 신청자의 집은 첫번째는 대부분의 모기지를 빌려준 은행에, 두번째는 정부가 공동소유하고 있는 것이 때문에 타이틀과 관련해서 복잡해집니다.

그리고 이 명의가 복잡하다는 것은, 그 만큼 변호사 비용이 추가될 소지가 있음을 말합니다.

가장 큰 문제는 다운페이가 많은 사람에게는 이 지원정책이 적용되지 않는다는 것입니다.

왜냐하면 이 지원프로그램의 규정 중에 하나가 첫번째 모기지로, 해당 주택의 자산가치의 80% 이상을 빌려야 하고, 이로 인해서 모기지보험의 적용을 받아야 한다고 명시되고 있기 때문입니다.

이런 이유에서 만약 50만5천불의 가치에 해당하는 주택을 구입하기 위해서, 20% 이상의 다운페이를 사용할 수 있는 여력이 있더라도, 이 프로그램에 적용되지 않습니다.

즉, 다운페이가 부족하지만 소득은 일정 수준 되는 사람을 주 신청자로 인식한 정책으로, 한편으로는 모기지 보험에 적용시켜 위험 부담을 더 최소화했다고 볼 수 도 있습니다.

어떤 분들은 매스컴에서 발표된 간략한 내용만 확인하고, 본인이 이 프로그램에 해당될 것으로 믿고 주택 구입을 준비하시는 분들도 많이 만나보았습니다.

게다가 사람은 누구가 자신이 원하는 것만 보려는 경향이 강합니다.

반드시 본인에게 해당 프로그램이 확실히 적용되는지 알아보는 확인 절차가 필요합니다. 중요한 결정을 하기 전에 말입니다.