First-Time Home Buyer
Incentive-1부
정치적인 목적이 다분이기는 하지만, 캐나다 정부에서는 집 사는데 보태라고 최대 First-Time Home Buyer Incentive 라는 명목으로 5%~10%에 해당하는 다운페이를 빌려줍니다. 그런데, 묘하게도 빌린 금액을 이자도 내지 말라고 하네요. 진짜 일까요?
이번에는 처음 주택을 구입하는 사람들에게 정부에서 구입비용을 빌려주는 제도(First-Time Home Buyer Incentive)를 알아 보겠습니다.
엄밀히 말하면 주택가격의 일종부분을 최대 10%까지 빌려주고, 원금을 향후 해당 주택을 판매 할 때의 주택가치로 계산해서 상환 받겠다는 것입니다.
예를 들어, 40만불짜리 주택을 구입하기 위해서 정부에서 5%를 빌렸다면 2만불을 빌린 것이 됩니다.
그런데 이 원금에 대한 이자를 빌린 기간동안 내지 않는 대신, 나중에 주택을 판매할 때의 주택가격에서 5%에 해당하는 금액을 원금상환이라는 명분으로 가져간다는 것입니다. 캐나다의 상승하는 주택가격의 흐름을 볼 때 분명 원금에 대한 이자보다 많은 수익이 예상됩니다.
또한 A라는 사람이 40만불짜리 주택을 구입한다고 치면, A는 구입하려는 40만불짜리 주택의 5%을 정부로부터 지원 받을 수 있습니다.
(새로 지은 집인 경우에는 10%까지 지원을 받을 수 있다). 즉, A는 자신이 모아둔 5%의 다운페이 2만불에 추가적인 2만불을 더해서 다운페이 비율을 5%에서 10%로 올릴 수 있게 됩니다.
여기서 한 가지 알고 가야 할 것은 50만불 이하의 주택을 구입하기 위해서는 최소 5%에 대한 다운페이를 해야 한다고 규정되어 있다는 것입니다.
하지만, A는 본인의 자산 5% 이외에 정부에서 빌려주는 5%까지 합쳐서 10%인 4만불을 다운페이로 사용할 수 있게 됩니다.
이렇게 다운페이 비율이 올라감으로써 발생하는 혜택은 크게 2가지 입니다.
첫 번째는 빌려야 할 모기지 금액이 줄어듭니다. 즉, A의 자산만 사용했다면, 주택가격의 95%를 빌여야 했지만, 정부에서 5%에 대한 융자를 받음으로써 주택가격의 90%만 빌려도 된다는 것입니다. 그리고 이 말은 적게 빌린 만큼 매달 지불해야 하는 원금과 이자도 감소하게 된다는 것을 의미합니다.
실제로 계산해 보면, 40만불 짜리 주택을 이자율 2%에 5%의 다운페이에 해당하는 2만불만 지불하고 구입했다면, 매월 원금과 이자를 포함해서 $1,673을 지불해야 합니다. 하지만, 10%의 다운페이를 냈을 경우에는 매월 $1572만 지불하면 됩니다. 매달 100불 가량 절약할 수 있습니다.
이자만 놓고 보면 5%일때는 5년 동안 $36,269, 10% 다운페이를 사용할 때는 $34,063로 5년 동안 2천불이 넘는 금액을 절약할 수 있습니다.
둘째는 다운페이 비율이 5%에서 10%로 상향되면서 모기지 보험료를 절약하게 됩니다.
5% 다운페이를 했을 경우 때는 총 모기지 보험료가 $15,200 이지만, 10%일 경우에는 모기지 보험료가 $11,160으로 절감됩니다.
그럼 이런 혜택(First-Time Home Buyer Incentive)에 적용이 되려면 어떤 자격이 필요할 까요?
1. 연 소득이 12만불을 초과해서는 안 됩니다.
사실 이 인센티브 프로그램에 관심이 있는 신청자는 소득이 부족해서 이 프로그램을 알아보는 경향이 강합니다. 다운페이도 얼마 없고, 소득도 부족하기 때문에 최대한 저렴한 주택을 어떻게 든 구입하겠다는 심정으로 말입니다. 하지만, 이 프로그램을 만든 정부의 의도는 평균이상 수준의 소득 수준을 가지고 있지만, 다운페이가 부족한 사람들에게 주택구입을 보다 용이하게 해 주려는 데 더 큰 목적이 있음을 여기서 유추해 볼 수 있습니다. 물론 정치적인 이유도 있겠구요.
2. 총 모기지 금액은 신청자의 소득을 4배 이상 초과해서는 안 된다.
일반적으로 소득의 5배까지 모기지 대출을 승인해 주는 거세 비하면 조금 타이트합니다.
가장 큰 이유로는 다운페이가 모기지보험이 면제되는 20%가 안되는 경우에 많기 때문에 위험부담을 최소화기 위한 생각으로 풀이됩니다.
3. 신청자나 신청자의 배우자가 생애 첫 주택 구매자(First Time Home Buyer)여야 한다.
아무에게나 빌려주면 투자용으로 모두 외곽에 작은 콘도 하나씩은 구입하려고 하겠죠.
4. 신청자 또는 신청자의 배우자가 지난 4년 동안 소유한 집에서 거주하지 않았어야 한다.
이 4년이라는 시간이 충족되는 과거에 주택을 소유한 이력이 있더라도 이 혜택을 받을 수 있습니다.
5. 캐나다 시민권자, 영주권자 또는 워크퍼밋이 있어야 한다.
6. 정부에서 지원 받은 다운페이 이외에 신청자로부터 발생한 다운페이가 최소한 5% 충족되어야 한다.
즉, 전체 주택가격의 5%에 해당하는 금액은 본인의 자금을 사용함으로써 정부와 은행의 위험부담을 조금이나마 완화하려는 의도를 확인할 수 있습니다.
7. 위에서 잠시 언급했던 것처럼, 기존의 주택을 구입할 때는 5%, 신규주택을 구입할 때는 최대 10%까지 지원을 받을 수 있습니다.
여러분에게 얼마나 적용이 되시나요? 아마 많은 분들이 하나는 되는데, 하나는 안된다고 하실 것입니다.
그래서 광역토론토에서는 많이 사용되지는 않는 프로그램입니다. 그럼에도 불구하고 알려드리는 것은 혹시나 모를 가능성이 기회로 다가가는 분들도 분명 있을 것이기 때문입니다.
또한 향후 토론토, 벤쿠버, 빅토리아와 같이 주택가격이 비싼 지역을 대상으로 한, 증액된 혜택(First-Time Home Buyer Incentive)안이 나올 전망입니다.
이때를 위해서도 생애 첫 주택을 구입할 계획이신 분들은 대략적으로 나마 알아 두시면 도움이 되리라 생각합니다.
