First-Time Home Buyer

Incentive-1부

정치적인 목적이 다분이기는 하지만, 캐나다 정부에서는 집 사는데 보태라고 최대 First-Time Home Buyer Incentive 라는 명목으로 5%~10%에 해당하는 다운페이를 빌려줍니다. 그런데, 묘하게도 빌린 금액을 이자도 내지 말라고 하네요. 진짜 일까요?

이번에는 처음 주택을 구입하는 사람들에게 정부에서 구입비용을 빌려주는 제도(First-Time Home Buyer Incentive)를 알아 보겠습니다.

엄밀히 말하면 주택가격의 일종부분을 최대 10%까지 빌려주고, 원금을 향후 해당 주택을 판매 할 때의 주택가치로 계산해서 상환 받겠다는 것입니다.

예를 들어, 40만불짜리 주택을 구입하기 위해서 정부에서 5%를 빌렸다면 2만불을 빌린 것이 됩니다.

그런데 이 원금에 대한 이자를 빌린 기간동안 내지 않는 대신, 나중에 주택을 판매할 때의 주택가격에서 5%에 해당하는 금액을 원금상환이라는 명분으로 가져간다는 것입니다. 캐나다의 상승하는 주택가격의 흐름을 볼 때 분명 원금에 대한 이자보다 많은 수익이 예상됩니다.

또한 A라는 사람이 40만불짜리 주택을 구입한다고 치면, A는 구입하려는 40만불짜리 주택의 5%을 정부로부터 지원 받을 수 있습니다.

(새로 지은 집인 경우에는 10%까지 지원을 받을 수 있다). 즉, A는 자신이 모아둔 5%의 다운페이 2만불에 추가적인 2만불을 더해서 다운페이 비율을 5%에서 10%로 올릴 수 있게 됩니다.

여기서 한 가지 알고 가야 할 것은 50만불 이하의 주택을 구입하기 위해서는 최소 5%에 대한 다운페이를 해야 한다고 규정되어 있다는 것입니다.

하지만, A는 본인의 자산 5% 이외에 정부에서 빌려주는 5%까지 합쳐서 10%인 4만불을 다운페이로 사용할 수 있게 됩니다.

이렇게 다운페이 비율이 올라감으로써 발생하는 혜택은 크게 2가지 입니다.

첫 번째는 빌려야 할 모기지 금액이 줄어듭니다. 즉, A의 자산만 사용했다면, 주택가격의 95%를 빌여야 했지만, 정부에서 5%에 대한 융자를 받음으로써 주택가격의 90%만 빌려도 된다는 것입니다. 그리고 이 말은 적게 빌린 만큼 매달 지불해야 하는 원금과 이자도 감소하게 된다는 것을 의미합니다.

실제로 계산해 보면, 40만불 짜리 주택을 이자율 2%에 5%의 다운페이에 해당하는 2만불만 지불하고 구입했다면, 매월 원금과 이자를 포함해서 $1,673을 지불해야 합니다. 하지만, 10%의 다운페이를 냈을 경우에는 매월 $1572만 지불하면 됩니다. 매달 100불 가량 절약할 수 있습니다.

이자만 놓고 보면 5%일때는 5년 동안 $36,269, 10% 다운페이를 사용할 때는 $34,063로 5년 동안 2천불이 넘는 금액을 절약할 수 있습니다.

둘째는 다운페이 비율이 5%에서 10%로 상향되면서 모기지 보험료를 절약하게 됩니다.

5% 다운페이를 했을 경우 때는 총 모기지 보험료가 $15,200 이지만, 10%일 경우에는 모기지 보험료가 $11,160으로 절감됩니다.

그럼 이런 혜택(First-Time Home Buyer Incentive)에 적용이 되려면 어떤 자격이 필요할 까요?

1. 연 소득이 12만불을 초과해서는 안 됩니다.

사실 이 인센티브 프로그램에 관심이 있는 신청자는 소득이 부족해서 이 프로그램을 알아보는 경향이 강합니다. 다운페이도 얼마 없고, 소득도 부족하기 때문에 최대한 저렴한 주택을 어떻게 든 구입하겠다는 심정으로 말입니다. 하지만, 이 프로그램을 만든 정부의 의도는 평균이상 수준의 소득 수준을 가지고 있지만, 다운페이가 부족한 사람들에게 주택구입을 보다 용이하게 해 주려는 데 더 큰 목적이 있음을 여기서 유추해 볼 수 있습니다. 물론 정치적인 이유도 있겠구요.

2. 총 모기지 금액은 신청자의 소득을 4배 이상 초과해서는 안 된다.

일반적으로 소득의 5배까지 모기지 대출을 승인해 주는 거세 비하면 조금 타이트합니다.

가장 큰 이유로는 다운페이가 모기지보험이 면제되는 20%가 안되는 경우에 많기 때문에 위험부담을 최소화기 위한 생각으로 풀이됩니다.

3. 신청자나 신청자의 배우자가 생애 첫 주택 구매자(First Time Home Buyer)여야 한다.

아무에게나 빌려주면 투자용으로 모두 외곽에 작은 콘도 하나씩은 구입하려고 하겠죠.

4. 신청자 또는 신청자의 배우자가 지난 4년 동안 소유한 집에서 거주하지 않았어야 한다.

이 4년이라는 시간이 충족되는 과거에 주택을 소유한 이력이 있더라도 이 혜택을 받을 수 있습니다.

5. 캐나다 시민권자, 영주권자 또는 워크퍼밋이 있어야 한다.

6. 정부에서 지원 받은 다운페이 이외에 신청자로부터 발생한 다운페이가 최소한 5% 충족되어야 한다.

즉, 전체 주택가격의 5%에 해당하는 금액은 본인의 자금을 사용함으로써 정부와 은행의 위험부담을 조금이나마 완화하려는 의도를 확인할 수 있습니다.

7. 위에서 잠시 언급했던 것처럼, 기존의 주택을 구입할 때는 5%, 신규주택을 구입할 때는 최대 10%까지 지원을 받을 수 있습니다.

여러분에게 얼마나 적용이 되시나요? 아마 많은 분들이 하나는 되는데, 하나는 안된다고 하실 것입니다.