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많은 분들이 캐나다의 5개 주요 은행인 Royal Bank, 3) Bank of Montreal, 4) Canadian Imperial Bank of Commerce, 5) The Bank of Nova Scotia(Scotiabank), 6) Toronto Dominion Bank에서만 모기지 대출을 받아야 한다고 생각하십니다.
그리고 많은 분들이 모기지 Agent는 위의 5개 주요 은행의 모기지 상품을 취급하지 않고, 그 아래 등급의 은행상품만 취급한다고 오해하고 계십니다.
하지만 실제로는 모기지 Agent가 위의 5개 주요 은행의 모기지 상품을 취급함은 물론, 일반 시중은행에서 취급하지 않는 고객의 틈새수요가 필요로 하는 내용을 보장하는 상품들이 상당히 많습니다.
오늘은 어떻게 5개 주요 은행에서도 제공하지 못하는 맞춤상품을 모기지 Agent가 찾아서 제공할 수 있는지 간략하게 모기지 진행과정을 살펴 보겠습니다.
1) 모기지 대출이 필요한 고객과 상담을 통해서, 고객이 필요로 하는 모기지 상품의 성격을 파악합니다.
총 얼마의 모기지가 필요하신지? 예상하고 있는 이자율은 얼마인지? 어떤 용도로 사용할 것인지? 주택을 구입하고자 한다면 Down Payment는 얼마나 할 수 있는지? 고객이 현재 운용하고 있는 부채상태는 어떠한지? 고객의 신분이 시민권자인지 학생인지 등등…에 따라서 고객이 준비해야 할 서류의 리스트를 만들고 신청서를 작성합니다.
이 단계가 밑에 정리된 순서에서 1. First Contact, 2. The Initial Consultation, 3. File Creation and Management에 해당하는 과정으로, 모기지 Agent는 이과정을 통해서 최대한 많은 정보를 고객으로부터 얻고자 합니다.
2) 위와 같은 과정을 거쳐서 수집된 정보와 수치를 바탕으로 돈을 빌리려는 사람의 소득과 신용, GDS/TDS/LTV분석을 실시합니다.
이 단계가 밑에 정리된 순서에서 4. Application Analysis: Borrower Income and GDS/TDS Ratios, 5. Application Analysis: Borrower Credit, 6. Application Analysis: The Property and LTV Ratio(including and Appraisal)에 해당하는 과정으로, 모기지 Agent는 이 과정을 통해서 추출한 수치들을 바탕으로 고객에게 가장 적합한 Lender를 찾는 작업을 하게 됩니다.
3) 지금까지 준비된 자료를 바탕으로 가장 적절한 돈을 빌려주려는 은행(Lender)를 찾아서 지금까지 준비한 자료와 신청서를 Lender에게 보내고 결과를 기다리게 됩니다.
대개의 경우, Lender측에서 심사를 하면서 돈을 빌리려는 사람에 대해 궁금한 점들을 모기지 Agent에게 문의하기도 하고, 어떤 경우에는 모기지 Agent에게 보다 높거나 낮은 이자율 등을 제시하면 조율하게 되는 경우도 있습니다.
모기지 Agent가 일반 시중은행에 모기지를 신청하는 것과 차별화되는 이유가 바로 이 과정에 있다고 볼 수 있습니다.
왜냐하면, 시중은행에 모기지를 신청하게 되면, 해당 은행의 모기지상품에 적합한지 부적합한지에 대한 결과가 비교적 빨리 나옵니다. 하지만 부적합 판정을 받은 경우에는 지금까지 준비한 서류를 다른 은행의 기준에 맞추어 준비하여, 다시 유사한 과정의 심사를 받아야 합니다.
하지만, 모기지 Agent에게 의뢰한 경우, 한번 서류를 준비해서 신청사를 작성하고 제출하면, 그 자료를 바탕으로 모기지 Agent가 가능한 모든 Lender와 적합한지 아닌지를 타진하게 됩니다.
즉, 일중 시중 은행과 달리, 모기지 Agent가 위의 모든 과정의 진행 끝에도 모기지 대출을 받지 못했다는 것은, 다른 모기지 Agent에게 의뢰해도 마찬가지 결과가 도출될 것이기 때문에 많은 시간과 비용을 절약할 수 있게 됩니다.
이 단계가 밑에 정리된 순서에서 7. Choosing a lender, 8. Submitting the Application에 해당됩니다.
4) 지금까지 알아본 과정을 통해서 모든 노력을 기울였는데도 불구하고, Lender에게 모기지 승인을 받지 못했을 경우, 많은 경우 모기지 Agent는 혹시나 모를 가능성을 타진하기 위해서 또 다른 Lender에게 타진을 해 보던지, 보증인(Guarantor)을 세울 수 있는지에 대한 여부를 묻게 됩니다.
밑에 정리된 순서에서 나머지 9~18번까지의 내용은 모기지가 승인되고 나서의 과정이기에, 이에 대한 설명은 생략하였습니다. 혹시 궁금한 점 있으시면 알려주세요!
아직도 많은 분들이 오해하고 계시는 것이, 모기지 Agent에게 수수료를 주어야 하느냐에 대한 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 아주 특별한 경우를 제외하고는 수수료는 고객이 아닌 Lender가 Agent에게 지불하게 됩니다.
즉, 일반 시중은행처럼 일반인들에게 잘 인식되지 않은 Lender들의 입장에서는 고객과 연결시켜 준 agent에게 수고비를 지불하는 것입니다. 내가 가지고 있는 자금을 모두 해결할 수 있으면 가장 좋겠지만, 그렇지 않다면 어떻게 돈을 빌려야 저렴하게 가장 본인의 상황에 적합한 은행을 찾을 수 있을지 잘 확인해 보셔야 합니다.
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