5년 전 저금리 모기지, 갱신이 다가올 때

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당신이 무엇을 놓쳤는지, 사인하기 전에 제 눈으로 대신 확인해 드립니다.

박셰프(박구용 Kay Pak) · 토론토 HomeLife Frontier Realty 리얼터(2018~) · 유튜브 「박셰프의 부동산이야기」 · realtycontents.com · 647-992-5867

5년 고정금리가 2% 안팎이던 때가 있었습니다. 그때 5년 고정으로 모기지를 받으셨다면, 이제 갱신 차례가 돌아옵니다. 그런데 지금 5년 고정금리는 비교 사이트 최저 금리로도 4%대 초반입니다. 기준금리도 다시 오르기 시작했습니다.

갱신 안내서가 오면 대부분 「서명만 하면 되는 서류」처럼 보입니다. 하지만 갱신은 앞으로 몇 년의 월 납입을 다시 정하는 자리이고, 은행을 바꿀 수 있는 거의 유일한 때입니다.

01 숫자로 먼저 보겠습니다

아래는 이해를 돕기 위한 예시 계산입니다. 실제 금액은 각자의 잔액·금리·남은 기간에 따라 다릅니다.

예시 — $600,000, 25년 상환, 5년 고정 2.0%로 시작한 경우

처음 월 납입: 약 $2,541 → 5년 뒤 남은 잔액: 약 $502,600

4.2%로 갱신(남은 20년) = 월 약 $3,089 (약 $549 증가)

상환 기간을 25년으로 다시 늘리면 월 약 $2,699 — 대신 이자를 내는 기간이 5년 더 길어집니다.

한 달에 $500 남짓, 1년이면 $6,000이 넘는 차이입니다. 이 숫자를 미리 알고 갱신 안내서를 받는 것과, 안내서를 받고 나서 놀라는 것은 판단의 질이 다릅니다.

02 고를 수 있는 길

• 같은 은행에서 갱신 — 가장 간단합니다. 다만 처음 보내오는 금리가 그 은행이 줄 수 있는 가장 좋은 금리가 아닐 수 있습니다. 이 사이트의 「모기지 갱신할 때, 첫 제안을 바로 수락하면 안 되는 이유」에 협상하는 법을 정리해 두었습니다.

• 다른 은행으로 옮기기(스위치) — 이제는 다운페이 20% 이상으로 받은 보험 없는 모기지도, 대출 금액과 남은 상환 기간을 그대로 두고 옮기면 스트레스 테스트를 다시 받지 않습니다. 소득이 줄었거나 금리가 올라 테스트가 걱정되셨던 분께 열린 길입니다.

• 상환 기간 늘리기 — 월 납입은 줄지만 총이자는 늘어납니다. 그리고 은행을 옮기면서 상환 기간을 늘리면 위의 스트레스 테스트 면제가 적용되지 않습니다.

• 갱신하면서 일부 갚기 — 만기일에는 보통 위약금 없이 원금을 갚을 수 있습니다. 모아 둔 돈이 있다면 갱신 때 잔액을 줄이는 것이 가장 확실한 납입 줄이기입니다.

• 기간과 종류 다시 고르기 — 5년 고정만 있는 것이 아닙니다. 3년 고정, 변동금리도 있습니다. 앞으로 몇 년 안에 집을 팔거나 옮길 계획이 있다면 기간을 짧게, 오래 사실 계획이라면 납입이 흔들리지 않는 쪽을 먼저 보시는 것이 기준입니다.

03 언제부터 움직여야 하나 — 만기 4개월 전

많은 금융기관이 만기 120일 전쯤부터 갱신 금리를 미리 잡아 줍니다. 은행을 옮기려면 서류와 감정에 시간이 걸리니, 안내서가 오기를 기다리기보다 만기 4개월 전에 먼저 숫자를 받아 보시는 편이 낫습니다. 연방 규정을 받는 은행은 만기 최소 21일 전까지 갱신 안내를 보내야 하지만, 21일은 비교하기에 너무 짧은 시간입니다.

정리하면

• 2% 안팎으로 받은 5년 고정은 지금 4%대 금리로 갱신하게 됩니다.

• 예시로 $600,000 모기지는 월 납입이 약 $500 이상 늘 수 있습니다. 내 잔액으로 먼저 계산해 보십시오.

• 보험 없는 모기지도 금액과 남은 기간을 그대로 두면 스트레스 테스트 없이 은행을 옮길 수 있습니다.

• 갱신일에는 위약금 없이 일부를 갚을 수 있습니다.

• 만기 4개월 전부터 움직이십시오.

조금이나마 참고가 되셨으면 하는 바람입니다. 활기찬 하루 되세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 매물이나 거래에 대한 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사·회계사 및 담당 전문가와 확인하시기 바랍니다. 필자는 온타리오주 공인 부동산 중개인입니다.

참고한 자료 — 캐나다 금융감독원(OSFI) 발표 — 보험 없는 모기지 갈아타기 스트레스 테스트 면제 · Ratehub 5년 고정금리 비교, Bank of Canada 금리 결정 · 캐나다 금융소비자청(FCAC) 「Renewing your mortgage」 · 예시 계산 — 캐나다 방식(반년 복리) 원리금 균등 상환, 박셰프 계산