재융자(Refinance) 받을 때,

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예전에 한 고객분의 모기지 재융자 거래를 진행하다가 생각외로 클로징까지 많은 시간이 소요되었습니다.

어려운 거래가 아니었음에도 불구하고, 법무사와 실수와 은행의 무관심과 여기에 코로나 상황까지 복합된 사례였습니다.

혹시나 재융자를 받을 계획이시거나, 진행중인 분들의 걱정을 조금이라도 덜어 드리고자, 오늘은 재융자에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.

우선 재융자는 일반 모기지에 비해서 은행이나 모기지 브로커의 급박함이 크지 않은 카테고리에 속합니다.

무슨 말인가 하면, 우선 재융자는 이미 기존에 어떤 은행으로부터 모기지를 받은 상태입니다. 그리고 경우에 따라 다르기는 하지만, 일정 기간 빌린 모기지를 잘 상환해서 어느 정도 원금도 갚은 상태입니다.

따라서, 재정적인 측면에서도 여유가 있고, 모기지를 재융자해 주는 은행에서도 처음 모기지를 신청한 경우에 비해서 덜 까다롭게 심사합니다.

재융자 받는 것은 새롭게 모기지를 받는 것보다 어렵지 않습니다, 하지만...

이런 측면에서 볼 때 모기지를 재융자 받는 것은 새롭게 모기지를 받는 것보다 어렵지 않습니다.

그리고 한편으로는 어렵지 않기 때문에 은행과 모기지 브로커의 관심을 덜 받을 가능성이 높아 진다는 것입니다.

예를 들어, 새집을 구입하기 위해서 계약을 하게 되면, 클로징까지 모기지 승인이 되어, 자금이 나와야 합니다.

따라서 은행과 모기지 브로커는 최선을 다하게 됩니다.

만약 클로징 시점까지 모기지가 나오지 못하면, 바이어 쪽은 물론, 셀러 쪽 변호사와 은행까지 예정되었던 클로징 시점의 변경에 연쇄적으로 수정을 해야하기 때문입니다.

하지만, 재융자의 경우에는 고객과 고객에서 서비스를 제공하는 모기지 브로커는 애가 타도, 은행의 입장에서는 상대적으로 여유롭습니다.

은행 담당자의 입장에서는 시간이 지나면 자연스럽게 완료되는 거래라고 생각하는 경향이 강합니다.

따라서 재융자 거래를 하실 때는, 한 걸음 뒤로 물러나서 마음의 여유를 가지고 임하시는 것이 좋습니다. 대개의 경우, 모기지 브로커가 확답은 하지 않았겠지만, 별 문제없이 클로징은 되기 때문입니다.

재융자 과정이 지연될때...

또 한가지 중요한 것은, 기존 모기지계약에 적용되었던 이자율이 클로징이 연장되면서 늦어지는 기간동안 높은 이자율을 지불할 수 있다는 것입니다.

사실 이부분은 실제 거래에서 발생된다고 예측하는 것이 쉽지 않습니다. 왜냐하면 경험이 많은 모기지 브로커도 고객의 재정상황과 준비된 서류를 바탕으로 충분한 예상시간을 생각하고 거래를 진행하는데, 이외의 변수들 때문에 클로징이 지연되기 때문입니다.

은행측에서도 은행에서 손해를 보는 것이 아니기 때문에 굉장히 무관심하게 일을 진행합니다.

따라서 만약 클로징이 지연된다면, 클로징이 지연된 원인을 제공한 은행에게 추가된 이자에 대한 탕감을 요청해 볼 수는 있습니다.

여기서 한가지 확실하게 할 것이, 떠나는 은행 측에서는 고객의 어떤 손실도 고려해 주지 않습니다.

자기 은행을 떠나는 고객이기에 더 성의 없이 일하고, 업무과정을 지연시키는 경향까지 있습니다.

재융자를 처음 받아 보신 분들은 이 때문에 종종 상처를 받습니다. 어떻게 그럴 수가 있냐고 말씀하십니다.

사실 모기지 브로커의 입장에서도 난감합니다. 고객의 손실을 어떻게 보존해 드릴 방법이 없기 때문입니다.

예를 들어, 기존은행에서 새로운 은행으로 옮기려면, 기존 은행에 빌린 모기지를 일단 갚아야 합니다. 그런데, 종종 돈을 갚겠다는 데도 시간을 끌고, 새로운 은행은 돈을 보냈다가고 하는데도, 기존의 은행은 돈을 받지 않았다고 합니다. 그리고 이 지연된 시간 동안 발생한 이자를 고객에게 청구하려고 합니다.

시간적 여유를 갖고 재융자 신청을 해야 한다.

하지만 이 또한 시간과 노력이 필요하기에 가장 효과적인 방법은 시간적 여유를 갖고 재융자신청을 하는 것입니다.

다만, 여기서 시간적 여유는 모든 서류를 꼼꼼한 준비하여 제출된 뒤의 시간적 여유를 의미합니다. 어떤 분들은 시간적 여유가 있다는 이유로, 준비된 서류를 띠엄 띠엄 보내주십니다.

개인적인 사정이 있는 것은 어쩔 수 없지만, 이런 경우 아무리 시간적 여유가 많아도, 결국은 서류가 모두 준비된 시점에서야 제대로 된 거래가 시작된 것으로 보는 것이 맞습니다.

많은 경우, 모기지 브로커가 급한 건 아닌데 빨리 주시면 좋죠! 라고 말하면 급하지 않으니 다음으로 미루는 경향이 있는 것 같습니다.

급하지 않은 것은 사실이지만, 서류들은 최대한 빨리 준비하는 것이 좋습니다.

바쁜 고객에게 부담을 주기 싫어서 모기지 브로커가 그렇게 말했을 가능성이 큽니다. 그리고 급하다고 말했을 때는, 결국 서두드게 됩니다.

어떤 변호사를 이용할 것인가?

또 한가지 변수는 변호사의 선택에 있습니다. 많은 경우, 일정 금액 이상 재융자를 하면 해당 은행에서 변호사비용을 제공한다고 말합니다.

하지만, 은행에서 제공하는 무료 변호사는 사실 변호사가 아닌 법무사입니다. 아시는 분들은 아시겠지만, 법무사는 변호사와 달리 할 수 있는 일에 제한이 있습니다.

예를 들어, 재융자를 하건, 새로 주택을 구입하던 간에 클로징되는 시점에서 해당 주택에 대한 저당권이 시존의 은행에서 새로운 은행으로 넘어가게 됩니다.

그리고 이와 같은 타이틀을 옮기는 과정에는 변호사가 개입하게 됩니다.

그런데, 때때로 이 과정에서 기존의 저당권을 지우지 않고, 그 위에 새로운 은행을 추가해 둔 경우도 발생합니다. 간혹 가다가 은행에 소속된 법무사가 귀찮아서 기존의 저당권을 제대로 지우지 않고, 새로운 은행의 저당권만 추가한 사례입니다.

이와 같은 경우, 변호사는 이 문제는 바로 해결할 수 있지만, 법무사를 또 다시 여러 절차를 거쳐야 합니다.

이 과정에서 상당히 많은 시간이 소요되는 것이 사실이고, 은행에 소속된 법무사들은 독립적인 변호사와 달리 자신의 직접적인 고객이 아니기 때문에 큰 책임의식도 없는 경우가 존재합니다.

따라서 빠르고 신속한 재융자를 위해서는 변호사비용이 발생하더라도, 개인 변호사를 이용할 것을 추천드립니다.

물론 이 부분이 모기지 브로커의 입장에서도 억울한 부분이기도 합니다.

고객의 비용을 아껴드리려고, 해당 은행의 법무사를 이용해도 되겠다고 말씀드렸는데, 전혀 예상하지 못한 은행의 실수로 거래가 지연되면.. 모든 불평은 모기지 부로커가 감당해야 하기 때문입니다.

사실 은행의 법무사를 이용하면 개인 변호사를 사용할 때 보다, 모기지 브로커는 더 많이 일해야 하기에 더욱 억울할 수도 있습니다.

모기지 브로커이 억울함은 여기서 중요한 것이 아니니 각설하고, 재융자를 받을 때 유의하시면 좋은 점을 다시 정리해 보면 다음과 같습니다.

1. 모든 모기지 신청에도 적용되지만, 모든 서류는 최대한 한꺼번에 모아서 보내는 것이 좋습니다.

2. 일반 모기지거래에 비해서 시간이 더 걸릴 수 있다는 점을 인정하면, 마음이 편해집니다.

3. 변호사냐 법무사냐? 상황에 따라 다르기에 모기지 브로커에게 조언을 구하세요. 하지만 선택은 본인이 하는 것입니다.