다운페이에 대한,
3가지 진실.
캐나다에서 집을 사고자 하는 사람이라면 가장 처음 듣게 되고 생각하게 되는 것이 다운페이 입니다.
캐나다에 오신지 얼마되지 않은 분들은 조금 낮설 수 있는데, 조금 더 쉽게 한국말로 풀이하면 집을 살 때 최소한 주택가격의 몇 %까지는 구매자가 내겠다는 것입니다.
그래야 은행에서도 “그래, 니가 집을 사기 위해서 그 정도는 모았어? 그럼 나머진 은행에서 빌려줄께”. 로 발전될 수 있습니다. 더 어렵다구요?
집을 살 때 대부분의 사람들은 해당 집값을 자신이 가지고 있는 현금으로만 가지고는 구입할 수 없습니다.
즉, 은행에서 부족한 부분을 빌여야 한다는 것입니다.
본인의 통장에 최소한 3개월간 입금되어 있었다는 증명
이때 은행에서 빌리는 돈 이외에 자신이 집을 사기 위해서 지불하는 본인 소유의 현금이 다운페이 가 됩니다.
예를 들어, 100만불짜리 집을 사고 싶은데, 20만불이 수중에 있고, 이 20만불을 주택구입 용도로 사용하겠다면 이 20만불이 다운페이가 되는 것입니다.
하지만 이때 현금을 바로 사용할 수는 없습니다. 이는 테러자금이나 범죄조식의 자금세탁의 사용될 가능성을 사전에 예방하기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.
따라서 20만불의 돈이 자기 돈이라고 하더라도 해당 금액이 본인의 통장에 최소한 3개월간 입금되어 있었다는 증명을 해야 합니다.
그리고 이때 만 불 이상의 자금을 한 번에 입금될 때는 은행에서 국세청에 무조건 보고를 하게 되어 있습니다
따라서 작은 금액으로 나누어 입금하거나, 부부 또는 자녀 명의의 통장으로 분산하여 입금하는 것도 방법입니다.
물론 큰 그 금액 그대로 입금해도 되지만, 일단 만불이 넘으면 은행직원도 매니저의 확인이 필요합니다.
그럼 현금이 아닌, 한국에 있는 부동산을 매각하거나 모아 놓은 자신의 자산을 다운페이 로 사용하고 싶다면 어떻게 해야 할까요?
이때는 한국에 있는 본인 명의의 부동산이나 통장에서 캐나다에 있는 본인 명의의 통장으로 자금이 온다는 영문 송금 증명서가 필요하게 됩니다.
지금까지는 그래도 본인의 돈으로 다운페이를 할 수 있는 경우 였는데,
그럼 다른 사람이나 금융기관으로부터 빌려온 자금은 어떨까요?
이때는 다운페이 로 인정이 되지 않습니다. 다운페이는 원칙적으로 자기 자신의 돈이어야 하기 때문입니다.
예를 들어, 100만불짜리 집을 사는데 10만불은 자신의 돈으로 그리고 또 다른 10만불은 누군가에게서 빌렸고, 70만불을 은행에서 빌렸다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 집을 사려는 사람은 은행에게는 80만불을 빌렸지만, 다른 누군가에게 10만불을 빌렸기 때문에 결국은 총 90만불을 빌린 것이 됩니다. 은행의 입장에서는 부채상환에 대한 위험부담이 증가할 수 밖에 없습니다. 구입하고자 하는 집의 20%는 당사자의 돈이라고 생각했는데 알고 보면 10%밖에 되지 않기 때문입니다.
그 만큼 돈을 빌린 사람이 매달 갚아야 할 원금과 이자가 높아지고, 만약 빌린 사람이 연체라도 하게 된다면, 은행에서는 20%의 다운페이 중 체납자의 10%에 대한 자금에 대해서만 추징할 권리가 있기 때문입니다. 나머지 10%는 체납자의 돈이 아니기 때문에 은행은 이 돈을 추징할 수 없게 될 수 있습니다.
이 때문에 많은 경우 은행에서는 20%이상의 다운페이를 요구하는 것입니다.
그럼 지인에게 빌린 돈이나 가족(직계가족)에게 받은 돈은 어떨까요?
내가 가진 돈은 한계가 있고, 은행에서는 한 곳에서만 모기지를 해 준다고 하니, 이제 남은 것은 가족이나 지인에게 도움을 받을 수 밖에 없습니다.
우선 지인에게 빌린 돈으로 다운페이는 가능합니다.
(앞에서 빌린 돈은 안되다고 언급했지만, 빌린 돈이 아니 지인이 준 돈이라고 하거나, 빌렸다는 사실이 은행이 확인할 방법이 없다면 가능합니다) 하지만 역시 출처를 명확히 하기 위해서 최소 3개월간 본인의 통장에 입금되어 있어야 합니다.
즉, 최소 3개월은 통장에 입금되어 있어야 금융기관에서 자기자본으로 인정해 주기 때문입니다.
그리고 직계가족으로부터 순수하게 받은 돈은 Gift Money(증여)라고 해서 다운페이로 사용할 수 있고, 이 경우에는 3개월간 본인의 통장에 입금되어 있지 않아도 됩니다. 다만 이 돈의 출처 확인을 위해서 영문 송금증명서와 영문 가족관계 증명서가 필요합니다.
참, 여기서 직계가족은 나를 중심으로 한 부모, 할아버지와 할머니(조부모 증조부모도 포함), 자녀와 형제 자매까지 포함이 됩니다.
그렇기 때문에 일반적으로 결혼을 한 경우에는 남편과 아내를 중심으로 한 양쪽 가족 모두에게서 증여를 받을 수 있습니다. (한국에서는 법적으로 직계가족에 형제 자매는 포함되지 않지만, 캐나다에서는 나를 중심으로 한 형제, 자매까지도 포함됩니다).
추가로 직계가족이 아니라고 하더라도 가능은 한데, 이때는 해당 자금이 증여(Gift)라는, Gift 뜻 그래도 선물이라는 빌려준 것이 아니라는 것을 증명하는 서류가 필요합니다.
지금까지 다운페이 에 대해서 알아 보았습니다.
간단하게 정리하면, 본인의 자금이라도 최소 3개월은 자신의 통장에 입금된 기록이 있어야 다운페이로 사용할 수 있는 것이 요지입니다.
두번째는 지인에게 도움을 받을 수 있는데, 이 때도 자신의 통장에 최소 3개월 동안 입금된 기록이 있어야 합니다.
세번째는 가족으로부터 증여를 받는 방법이 있습니다. 이때에는 3개월 동안 입금된 기록은 없어도 되지만, 가족관계에 대한 증명과 빌려준 것이 아니라는 증명이 반드시 필요합니다.
어떤 분들은 다운페이 가 충분하다고 안심하고 주택구매계약을 해서 거래를 진행하시다가, 이 3개월이라는 시간을 충족시키지 못해서 낭패를 보는 경우도 있었습니다.
은행마다 조금씩 다르기는 합니다만, 3개월은 기억하고 준비하시기 바랍니다.
참고로 아래에 다운페이를 모이는 방법과 그래도 다운페이가 부족할때 필요한, 모기지 보험에 대한 링크를 걸어 두었습니다.
참고가 되었으면 좋겠습니다.
